房地产估价收益法

收益法中 潜在毛收入和有效毛收入是如何计算的？

B、收益法：预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

V＝

式中：V—收益价格（元，元/M²）

Ai—年净收益（元，元/M²）

R—报酬率（%）

n—房地产的收益期限（年）

Ⅱ、测算过程　

1、估算年总收益

年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用房地产应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。

净收益＝有效毛收入－运营费用

有效毛收入＝潜在毛收入×（1－收入损失率）

（1）潜在毛收入

潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内，位置、结构、用途相近的商业用房的市场调查，详见表6

并结合估价对象所在房屋的具体情况，确定估价对象潜在租金水平为每平方米170元/月。则年潜在毛收入为：

表6 对比资料

物业名称	A：万达商业广场2楼	B：民众乐园3楼	C：佳丽广场2楼	估价对象	租金最终确定方法
位置	江汉区中山大道与民生路交界处	江汉区中山大道608号	江汉区中山大道888号	江汉区江汉四路	取算术平均值
租金水平	182	168	177
楼层修正	1/1.04	1/1.02	1/1.04	1
修正后租金水平	175	165	170	170

170×5317.88×12＝10848475.2（元）

（2）有效毛收入

由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入。根据估价对象的实地勘察和调查情况，综合确定其空置率和租金损失率合计为6%。则年有效毛收入为：

10848475.2×（1-8%）＝10197566.69（元）

2、确定年总费用

为维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。具体计算如下：

（1）物业服务费用

如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用。按有效毛收入的6%计算。则管理费为：

10197566.69×6%＝611854（元）

（2）维修费

指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。按估价建筑物重置价的2%计算。

根据《武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字[2004]74号），估价对象为钢混一等结构，重置价为1150元/平方米。则维修费为：

1150×5317.88×0.02＝122311.24（元）

（3）保险费

指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。如投保房屋火灾险等的保险费。按估价对象建筑物现值的2‰计算。根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，至估价基准日估价对象已使用6年。则保险费为：

〔1150－1150×（1－0%）÷60×6〕×5317.88×2‰＝12027.27（元）

（4）房地产税

如土地使用税、房产税等。

①土地使用税

根据市地税局武地税发（2000）212号文的有关规定，土地使用税的征收标准内资企业为10元/（M²·年）×实际占用土地面积；外资企业为20元/（M².年）向市房地局缴纳场地使用费。

估价对象土地使用税计为10元/（M²·年）。则土地使用税为：

10×208.48＝2084.8（元）

②房产税

根据国发（1998）90号文的有关规定，房产税的征收标准按房产租金收入的12%。则房产税为：

10197566.69×12％＝1223708（元）

（5）租赁税费

包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费等。确定为租金收入的5.85%，详见表7：

表7 房地产税费一览表

序号	项目名称	文件依据	收费标准
1	营业税	武房市（93）64号 财税字（1999）210号	租赁收入的5%
2	城市维护建设税		营业税额的7%
3	教育费附加		营业税额的3%
4	堤防工程修建维护管理费		营业税额的2%
5	地方教育发展费		租赁收入的1‰
6	平抑副食品价格基金		租赁收入的1‰
7	印花税	财政部（88）财税字第255号	租赁收入的5‰
合 计			租赁收入的5.85%

则租赁税费为：

10197566.69×5.85%＝596557.65（元）

（6）费用合计

年总费用＝∑（1）－（5）

=122311.24+611854+12027.27+2084.8+1223708+596557.65

＝2568542.96（元）

3、确定房地产年净收益

房地产年净收益＝年总收益－年总费用

＝10197566.69-2568542.96＝7629023.73（元）

4、确定报酬率

报酬率即折现率，为投资回报与所投入资本的比率。采用累加法：

公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿

＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠

无风险报酬率取中国人民银行2008年11月27日公布的现行国家一年期存款利率2.25%，

估价对象为商业用途物业，确定的客观租金符合当前水平，系统风险一般，投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及投资带来的优惠合计为5.0%。

商业用房报酬率R＝2.25%＋5%＝7.25%

5、确定房地产的收益期限n

根据《房地产估价规范》，“对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用年限确定房地产的收益期限”；“对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，先根据建筑物耐用年限确定房地产的收益期限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值”。

估价对象建成于2002年，现状成新率为九成新。根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，至估价基准日估价对象已使用6年，则剩余耐用年限为54年。另外，根据该公司的《国有土地使用证》，估价对象的土地使用权类型为划拨，土地无使用年期限制，建筑物剩余耐用年限为54年，故：

房地产的收益期限n＝54年

6、计算出让状态下的房地产收益价格

Ｖ＝ａ÷ｒ×［1－（1＋r）^－ｎ］

＝7629023.73÷7.25％×［1－（1＋7.25％）^－54］

＝102825339.85（元）

出让状态下的单价为102825339.85÷5317.88＝19336（元/平方米）

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