政策改变后付不出首付算违约吗？定金可以退吗？（房产证还没办下来）

2010年四月签了一个购房协议（房产证还没 办下来），协议规定首付三成，按揭7成。并已支付卖家定金2万，以及预付中介的按揭、过户、中介等费用1万元。等待卖主房产证办下来后再按揭、过户。但是一个星期后国家政策调控，要求首付50%，由于无力支付超额的首付款，加上又承担不了要月供加息的负担想退房，这种因政策调控造成无法履行协议的情况算违约吗？能否收回已支付的定金呢？

没有产证的房子是不能买卖的。购房合同其实是个无效合同。
你要以此为由，解除合同。
同时，看看合同约定不可抗力情况的约定，如规定不可抗力造成违约，不算违约责任的话，
那么双方协商解除就是了。定金应该退回。

《合同法》司法解释二第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重筏户摧鞠诋角搓携掸毛大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 我根据此条规定已经有为当事人成功操作退回购房定金的案例。

这个问题牵扯到此种政策调控是否属于不可抗力的问题，有三种说法： 第一，证策调整属于不可抗力，则买方解除合同不承担违约责任，卖方应将收取的定金等费用返还给买方，中介也应在扣除已经支付的费用后返还； 第二，政策调整不属于不可抗力，而属于情势变更，在此种情况下可能被认定为解除合同，买方不需要承担违约责任，也可能被认定更改合同内容，继续履行； 第三，政策调整不属于不可抗力，也不属于情势变更，买方不履行合同的，需承担违约责任。 目前法院对此没有明确的统一的司法解释，具体得看各个法院的态度。 针对你的情况，我是觉得，可以往情势变更方向去辩，但结果如何得看法院的态度了，因为这个涉及社会诚信问题，如果一旦被认定为情势变更或不可抗力，买方不需承担违约责任，则将造成退房潮，导致社会不稳定，在法律没有明文规定的情况下，这会是法院考虑的很重要因素，而且，毕竟当时的舆论已经对可能调高首付比例进行了报道，不能说完全的不可预见。

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