房地产投资分析作业，某项目净现金流量表，年 0 1 2 3 4 5

房地产投资分析作业，某项目净现金流量表，年 0 1 2 3 4 5 6.净现金流量 –160 80 40 60 60 60 60

大工11秋《房地产开发与经营》在线作业3

1. ()是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A. 临界点分析
B. 敏感性分析
C. 风险分析
D. 保本点分析
正确答案： D 满分：4 分 得分：4
2. 反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于考察资金平衡状况的报表是()。
A. 现金流量表
B. 资产负债表
C. 资金来源与运用表
D. 损益表
正确答案： C 满分：4 分 得分：4
3. 招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标,称为()。
A. 公开招标
B. 邀请招标
C. 议标
D. 竞争性招标
正确答案： B 满分：4 分 得分：4
4. 投资机会研究对投资额的估算精度误差为()。
A. ±40%
B. ±30%
C. ±20%
D. ±10%
正确答案： B 满分：4 分 得分：4
5. 某开发企业申请贷款2000万元，期限2年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为AAA级，项目风险等级为A级，则贷款综合风险度为()。
A. 8%
B. 11%
C. 15%
D. 18%
正确答案： B 满分：4 分 得分：4
大工11秋《房地产开发与经营》在线作业3
试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：88
单选题 多选题 判断题

二、多选题（共 5 道试题，共 40 分。） 得分：28V 1. 招标文件有下列()情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理。
A. 投标文件无投标人单位盖章并无法定代表人签字或盖章的
B. 以低于成本报价竞标的
C. 投标人递交两份或多份内容不同的投标文件
D. 投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的
E. 投标文件未在实质上响应招标文件的要求
正确答案：BCDE 满分：8 分 得分：4
2. 房地产开发项目可行性研究的作用包括()。
A. 可行性研究是项目投资决策的依据
B. 可行性研究是筹集建设资金的依据
C. 可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
D. 可行性研究是编制下阶段规划设计的依据
正确答案：ABCD 满分：8 分 得分：8
3. 房地产定价方法包括()。
A. 成本导向
B. 购买者导向
C. 竞争导向
D. 政策导向
正确答案：ABC 满分：8 分 得分：8
4. 房地产开发项目的主要不确定性因素包括()等。
A. 土地费用
B. 建安工程费用
C. 租售价格
D. 开发期与租售期
E. 容积率及有关设计参数
正确答案：ABCDE 满分：8 分 得分：4
5. 下列属于房地产开发财务评价基本报表的是()。
A. 项目总投资估算表
B. 全部投资现金流量表
C. 资本金现金流量表
D. 资金来源与运用表
E. 损益表
正确答案：BCDE 满分：8 分 得分：4

大工11秋《房地产开发与经营》在线作业3
试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：88
单选题 多选题 判断题

三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。） 得分：40V 1. 全部投资现金流量表不分投资资金来源，以投资者的出资额作为计算基础。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
2. 敏感性分析是从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效果指标有重要影响的敏感性因素，并分析、预测其对项目经济效果评价指标的影响程度和敏感性程度。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
3. 除专用条款另有约定外，投标文件在合同文件中具有最优先的解释权。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
4. 评标分为初步评审和详细评审两个阶段进行。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
5. 资金筹措计划主要是根据总投资计划就项目投资的资金来源进行分析。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
6. 在投标截止日期之前，投标人没有权撤回已经送达的投标文件。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
7. 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避兔投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
8. 风险分析是指某一事件在未来可能发生，也可能不发生，其发生的可能性或概率是未知的。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
9. 计划工作预算费用指在某时刻应当完成的工作，以预算为标准所需要的资金总额。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
10. 房地产项目经济评价包括财务评价和综合评价。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4

一、现金流量及其分类 　　现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。 　　现金流量表中的现金，是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。它不仅包括“现金”科目核算的库存现金，还包括企业“银行存款”科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款，也包括“其他货币资金”科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应列作投资。 　　现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。现金等价物虽不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，也可视为现金。如企业为保证支付能力，手持必要的现金，为了不使现金闲置，可以购买短期债券，在需要现金时，随时可以变现。一项投资被确认为现金等价物，必须同时具备如下四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小。其中期限短，一般是指3个月内可到期变现。 　　现金流量是指某一段时期内企业现金（包括现金等价物，下文同）流入和流出的数量。如企业销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借款等取得现金，形成企业的现金流入；发包工程、购买设备材料、接受劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金，形成企业的现金流出。现金流量信息能够表明企业经营状况是否良好，资金是否紧缺、企业偿付能力大小，从而为企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的信息。应该指出的是：企业现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如企业从银行提取现金，企业用现金购买将于3个月内到期的国库券等。 　　房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类。 　　（一）经营活动产生的现金流量 　　经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。就房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、交纳税款，等等。 　　经营活动产生的现金流入有：销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金；收到的租金；收到的税费返还；收到的其他与经营活动有关的现金等。 　　经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金；经营租赁所支付的现金，支付给职工以及为职工支付的现金；支付的营业税款；支付的所得税款，支付的除营业税、所得税以外的其他税费；支付的其他与经营活动有关的现金等。 　　（二）投资活动产生的现金流量 　　投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。这里所指的长期资产是指固定资产、无形资产、递延等其他资产等待有期限在一年或一个营业周期以上的资产。所以将包括在现金等价物范围内的投资排除在外，是因为已将包括在现金等价物范围内的投资视为现金。 　　投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金；分得股利或利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关的现金等。 　　投资活动产生的现金支出有：购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金；权益性投资所支付的现金；债权性投资所收到的现金；支付的其他与投资活动有关的现金。 　　（三）筹资活动产生的现金流量 　　筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。这里所说的资本，是指实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有关的现金流入和流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等。“债务”是指企业对外举债所借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及偿还债务等。 　　筹资活动产生的现金流入有；吸收权益性投资所收到的现金；发行债券所收到的现金；借款所收到的现金；收到的其他与筹资活动有关的现金等。 　　筹资活动产生的现金流出有：偿还债务所支付的现金；发生筹资费用所支付的现金；支付股利或利润所支付的现金；偿付利息所支付的现金；融资租赁所支付的现金；减少注册资本所支付的现金；支付的其他与筹资活动有关的现金。 　　二、现金流量表的作用 　　编制现金流量表，可为企业管理当局改善企业财务状况，投资者、债权人及其他报表使用者正确评价企业财务状况和预测企业发展情况提供会计信息。 　　（一）可使企业管理当局掌握现金流量信息，搞好资金调度，最大限度地提高资金使用效率，化解财务风险 　　在市场经济条件下，企业现金流量很大程度上决定企业的生存和发展能力。即使企业有盈利能力，但如资金周转不畅，现金调度不灵，就会严重影响企业的发展，甚至影响企业的生存。如在1997年亚洲金融风暴中，香港百富勤公司就因无法及时筹措6 000万美元以偿还到期债务，最终导致崩溃。事实上，当时百富勤公司只是定息市场业务在东南亚金融危机中蒙受了巨额损失，集团整体仍是盈利，也远未达到资不抵债。但终因现金不足无法清偿到期债务，被迫清盘。因此，一个企业如被拖欠的应收账款和销不出去的商品房很多，即使有账面利润，也会使企业无钱组织再开发，偿还应付款。所以企业管理当局根据现金流量表掌握的现金流量信息，可以及时搞好资金调度，合理地利用资金，化解财务风险。 　　（二）可使投资者、债权人了解企业较真实的财务状况，预测企业的支付能力、偿债能力和未来发展情况 　　现金流量表提供的信息，能说明企业从经营中获得现金的各种活动，借以偿还债务、分发股利或重行投资以维持或扩大开发经营的能力。它还能说明在债务和权益方面的各种理财活动，以及现金投资和现金耗用等情况。如通过经营活动净现金流量与流动负债的对比，可以评价企业短期偿债能力的强弱；通过经营活动净现金流量与全部负债的对比，可以说明企业用每年的经营活动现金流量偿付所有债务的能力；通过经营活动净现金流量与普通股股数的对比，可以说明企业进行资本支出和支付股利能力的强弱，等等。所有这些，都有助干投资者、债权人了解企业当前的支付能力。偿债能力和支付股利能力，预测企业未来的发展情况，为投资者。债权人进行投资决策、贷款决策提供依据。 　　（三）可使经济管理部门对企业的财务活动进行监督 　　现金流量信息是政府综合经济管理部门、国有资产管理部门。尤其是证券市场监管部门对企业进行监督的重要依据。因为现金流量表是以现收现付实现制原则为基础综合反映企业一定期间现金流入和流出的会计报表，将现金流量信息与资产负债表和利润表或损益表提供的信息综合起来考虑，可以评价企业是如何获得现金，又是如何运用这些现金的；企业的真实财务状况如何，是否潜伏着重大的风险，等等。通过掌握、分析现金流量信息，监管部门可以将事后监督转为事前监督，防范和化解潜在风险。 　　由于现金流量表有上列作用，因此在企业会计制度中规定在年度决算时，也须编制现金流量表，并用现金流量表代替原来编制的财务状况变动表。 　　三、现金流量表的编制 　　编制现金流量表时，列报经营活动现金流量的方法有两种：一是直接法；二是间接法。

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