户主过世 名下房产继承

我的父亲已经于04年过世，其名下有一处房产（02年拿的房产证，还没过户到我名下）。我母亲愿意放弃，全权交给我处理。现在想抵押银行做贷款，过户给我的话，有哪些途径？继承、赠于又或是房屋买卖？？，能否以我母亲的名义直接过户等等其他方式？需要哪些手续以及相关的费用？小弟在这跪求一良方！急！急！急啊！！！我在江苏苏州的，谢谢了！~~~问题补充：

谢谢你！回答问题如下：
1，我爸的房产是一手非居住用房。
2，我爷爷，奶奶也以过世，我妈愿意放弃，我是独生子。
3，没有有效的遗嘱。
4，还没有去评估房价，大楷150W左右吧，面积是114.6。
麻烦在帮小弟算下，继承，买卖或赠于要交多少？

遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
你母亲写一个放弃自己所有应得部分的声明，去公证处做个公证就可以了，只需要交公证费。公证费各地有区别，你直接咨询当地公证处就可以。然后拿着公证书去房地局办理过户就可以了。赠与和买卖的花费都要比这个多。另外财产继承跟你爸的房子是不是居住用房没有关系。

现在你母亲健在好象还不能继承吧?你要贷款可以用那房产证抵押的,只要你母亲同意就行.建议你去办理房产证的地方咨询咨询,现在政策一天一个样说不准.到那里去咨询是最好的,当然如果你只是想贷款就不用了.

没有遗嘱 你父亲已经去世的那只能走继承了 因为你父亲如果活着可以走赠予 因为赠予要比继承的税费少很多 但是你父亲已经去世了 那就只能做继承了

继承法 第一继承人 是你奶奶的丈夫 第二继承人是长子 依次类推！ 如果老人生前没有任何遗嘱的前提下，那就会按照第一继承人的顺序给予继承！ 第一该房产是私产还是公产 第二伯父收你们钱，有没有收据 第三他承诺放弃改房产的继承权，有没有立字据或者公正！ 你妈妈在家排行好几?

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