开发商违约退房问题

各位律师你们好。情况是这样的：开发商违约（面积超3%）我要求退房，开发商也同意退房了。现在有几点我不明白的。因为我是按揭买房的。首付了139244元.贷款20万元，按揭刚好1一年.由于买这个房子之初。担保费和公证费一共用去2100元。按揭一年用去的费用是17757元整。还有合同中没有提到因面积超标需要开发商赔付违约金的事。只说要赔付相应的利息。 请问一下，我能得到那些应该退的费用，今天开发商给我看的协议上写的违约金完全就是利息费用。就是说开发商把利息当违约金给我了。这样可以吗？也没有说要赔付我担保费和公证费用。
开发商给我的赔付金额（首付+贷款+利息=341436）？？？我按揭一年的钱到哪去了？
最后我付了一年的按揭款17757这部分钱。是开发商全付我。还是本金归我，利息归银行。对这个17757这个钱。 我拿不准该怎么算。

这里面有两层法律关系：
1、你和开发商之间的购房合同关系。究竟应该退多少钱，还是要根据合同中间的约定。根据你说的基本情况，合同中应该是没有约定违约金，而开发商需要承当的责任有两点：一是返还你所给付的款项；而是赔偿因此而对你造成的损失。简单的说，就是上面说的返还首付+贷款；赔偿利息损失。你按揭一年所支付的部分是在贷款里面包含的。因为按揭一年支付的性质是对银行而不是开发商。这就牵扯到第二个法律关系。
2、你和银行之间的贷款合同关系。按揭的基本法律关系是你从银行贷到20万元的款项，然后这20万连同首付一并支付给开发商。然后再以分期的形式向银行还款。因此，你按揭一年所支付的17757元是在20万元之内的，不能要求开发商返还。
另外，办理按揭所花费的费用2100元可以作为交易费用要求开发商返还，因为这属于因开发商的过错导致合同无法履行，属于对你造成的损失。
另外，建议你尽快得到341436元的返还款项，尽快向银行还款，否则要一直承担贷款利息的负担。

开发商推给你的钱是全部的房款，你交给银行的17757是保函在这全部房款里的，你拿到这34万多，只需再向银行偿还应还款减去17757元即可。

通常要看不能办理贷款的原因是什么，是开发商的原因、政府政策原因还是客户个人的原因。 如果是客户在开发商尽到了解释义务前提下（告诉你什么情况可以贷款什么情况不能贷款）因客户自身的原因导致无法贷款的，通常开发商是会要求客户一次性支付余下房款。 如果是开发商的原因，客户可以要求开发商退房，并适当赔偿。 如果是因为政策原因（这个属于不可抗力），双方可以协商退房。 当然，具体的约定还是要看你们的购房合同上是如何签订的了。我说的只是一般情况而已。

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