所谓德国模式的特点是什么
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解决时间 2021-01-26 01:10
- 提问者网友：谁的错
- 2021-01-25 09:10
所谓德国模式的特点是什么
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- 五星知识达人网友：等灯
- 2021-01-25 09:31
德国模式特点：
特征一：高税制遏制炒房近几年，外资也曾一度涌入德国房地产市场。德国某地产银行专业人士对本刊记者说，当时一部分政府经营的租赁房转让给私人企业改造，市场普遍预期房价会上涨，于是有不少国外资金进入，但不久后这些资金便被迫撤走，这与德国政府高税制遏制炒房不无关系。
该人士介绍，从事地产买卖经营者涉及缴纳的税种包括土地税、土地购买税及资本利得税，重重高税负挤压了经营者的利润空间，也打击了整个房地产市场的交易活跃度。
首先，在土地税上，政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分，不同对待。该税名为土地税，实际上是政府向德国境内的地产（包括土地、地面建筑物）征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的课税标准价值，一年一缴。根据联邦统一的税率，建筑用土地的税率为3.5‰，独户住宅土地税率分两类，价值在75000马克以内的税率为2.6‰，75000马克以上的税率为3.5‰，双户住宅税率为3.1‰。为了鼓励购买住宅自住，政府对居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分税收。也就是购置住宅的普通居民，每年只需缴纳房基地部分（该房基地价值单独评估，并在房产证书中备注）的土地税。
其次，政府对地产买卖获利者征收高额的土地购买税和资本利得税。土地购买税亦可称土地交易税，凡国内登记过的土地被出售就要按规定缴纳土地购买税，此处征税基础同样指土地和地面建筑物两者的价值总和，税率为3.5%。对于买卖获利部分，政府还将对出售房征收资本利得税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。
特征二：繁荣租赁市场在德国，居民大多没有自有房，而选择租房住。公开数据显示，德国自有住房率为42%，租赁住房率为58%，3800万户家庭中超过2000万的家庭居住在租住的房屋中，其中77%的年轻人都是租房居住。
租房市场的繁荣，很大一点在于德国法律对于房客一边倒的利益保障。上述德国地产银行人士说，有非常完善的《租房法》，从居住者的利益角度来讲，租房和买房的差别不是很大，这样有效保证了市场的租房需求。制度对房客的利益保护一方面体现在租价上。由于房屋具体情况各异，租价由租赁双方自行协定，仍属市场化行为。但出于对租户的利益保护，法律对房租做了上限限制：如果房东所定的房租超出合理租价的20%，就构成了违法行为。房客可以向法庭起诉，且结果不仅是房租应立即降20%，房东也将受到最高10万马克的罚款。如果房东所定的房租超出合理房租的50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。而对于其中谈及的合理租价，政府方面提供了充分的指导价参考。各地区的市政建设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，定期根据当地通常情况下的房租价格统计来制定一张租房价格表。该表详细列示不同类型、不同地理位置房屋的合理租价建议，并公开发表。这份表格有着公认的权威性，基本作为法庭审理案件时房租合理与否的依据。
另一方面，房东也不可以随意涨价。法律规定，三年内房租涨价如果超出20%，就作为违法处理。在这个限额内，先前的合同没有做详细规定的情况下，如果房东租价的上涨价格比率超过市场物价指数的上涨比率，房客有权利拒绝房租上调。如果房东对房屋进行了返修装修之类，他可以要求10%......余下全文>>
特征一：高税制遏制炒房近几年，外资也曾一度涌入德国房地产市场。德国某地产银行专业人士对本刊记者说，当时一部分政府经营的租赁房转让给私人企业改造，市场普遍预期房价会上涨，于是有不少国外资金进入，但不久后这些资金便被迫撤走，这与德国政府高税制遏制炒房不无关系。
该人士介绍，从事地产买卖经营者涉及缴纳的税种包括土地税、土地购买税及资本利得税，重重高税负挤压了经营者的利润空间，也打击了整个房地产市场的交易活跃度。
首先，在土地税上，政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分，不同对待。该税名为土地税，实际上是政府向德国境内的地产（包括土地、地面建筑物）征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的课税标准价值，一年一缴。根据联邦统一的税率，建筑用土地的税率为3.5‰，独户住宅土地税率分两类，价值在75000马克以内的税率为2.6‰，75000马克以上的税率为3.5‰，双户住宅税率为3.1‰。为了鼓励购买住宅自住，政府对居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分税收。也就是购置住宅的普通居民，每年只需缴纳房基地部分（该房基地价值单独评估，并在房产证书中备注）的土地税。
其次，政府对地产买卖获利者征收高额的土地购买税和资本利得税。土地购买税亦可称土地交易税，凡国内登记过的土地被出售就要按规定缴纳土地购买税，此处征税基础同样指土地和地面建筑物两者的价值总和，税率为3.5%。对于买卖获利部分，政府还将对出售房征收资本利得税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。
特征二：繁荣租赁市场在德国，居民大多没有自有房，而选择租房住。公开数据显示，德国自有住房率为42%，租赁住房率为58%，3800万户家庭中超过2000万的家庭居住在租住的房屋中，其中77%的年轻人都是租房居住。
租房市场的繁荣，很大一点在于德国法律对于房客一边倒的利益保障。上述德国地产银行人士说，有非常完善的《租房法》，从居住者的利益角度来讲，租房和买房的差别不是很大，这样有效保证了市场的租房需求。制度对房客的利益保护一方面体现在租价上。由于房屋具体情况各异，租价由租赁双方自行协定，仍属市场化行为。但出于对租户的利益保护，法律对房租做了上限限制：如果房东所定的房租超出合理租价的20%，就构成了违法行为。房客可以向法庭起诉，且结果不仅是房租应立即降20%，房东也将受到最高10万马克的罚款。如果房东所定的房租超出合理房租的50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。而对于其中谈及的合理租价，政府方面提供了充分的指导价参考。各地区的市政建设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，定期根据当地通常情况下的房租价格统计来制定一张租房价格表。该表详细列示不同类型、不同地理位置房屋的合理租价建议，并公开发表。这份表格有着公认的权威性，基本作为法庭审理案件时房租合理与否的依据。
另一方面，房东也不可以随意涨价。法律规定，三年内房租涨价如果超出20%，就作为违法处理。在这个限额内，先前的合同没有做详细规定的情况下，如果房东租价的上涨价格比率超过市场物价指数的上涨比率，房客有权利拒绝房租上调。如果房东对房屋进行了返修装修之类，他可以要求10%......余下全文>>
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