房地产收益法评估！

某钢筋混凝土结构的写字楼，于2005年8月建成，当时工程造价2000元/平方米，经济耐用年限为60年，土地使用权性质为出让，于2003年8月取得，土地使用权年限为40年。2008年8月，该类建筑物的重置成本为4000元/平方米。该写字楼总建筑面积11000平方米，占地面积3000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类写字楼的租金为每月每建筑平方米50元，空置率为10%。每年需要支付的管理费用为年租金的2%，年维修费为建筑物重置成本的1%，其他税费为租金的5%。该房地产适用的折现率水平为8%。
用收益法评估该写字楼在2008年8月的价格。

年有效收入：
11000*50*12*（1-10%）=594 w
净收益：
594*（1-2%）*（1-5%）-4000*11000*1%/10
收益法公式带进去
年限按土地剩余使用年限

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