加息了房贷怎么提前还？谁能够指点一下？

加息了房贷怎么提前还？谁能够指点一下？

固定利率还款（按等额本息方法计算）。固定利率标准各家银行不同，本案例以上浮1.1倍计算。具体还款细节见下表。专家点评：固定利率房贷最大的好处就是利率不随物价或其他因素变化调整。但固定利率因为是借款人提前锁定的加息风险，所以常比基准利率高出一定的百分点。

购房贷款，提前归还部分本金，剩下的利息怎么算如下：如果你购房贷款后，提前归还部分本金，那么剩下的利息就是按照剩下的本金计算利息，举例：比如你贷款50万，提前归还了30万的本金，那么你的贷款就剩下了20万，你的利息也是按照20万来计息的。

日前，央行加息使不少贷款购房者考虑房贷提前还款，以减轻房贷月供压力。专业人士提醒，处于还款初期的借款人提前还贷最划算，如果等额本金还款法已经超过5年，从资金利用成本考虑，提前还贷不是很划算。业内人士指出，不是所有贷款客户都适合提前还贷。对于已经签约的7折利率贷款客户，相比目前的CPI，这部分购房者的资金利用成本可以说非常低，不建议房贷提前还款。另外，如果等额本金还款已经超过5年，由于早期还款中大部分为利息，其后才主要是本金，从资金的利用成本考虑，最好寻求年收益率超过房贷利率的渠道，而不是提前还款。

享受七折或其他优惠利率的中国银行信贷部工作人员表示，如果是第一套房，而且还享受7折利率的，就不要考虑房贷提前还款了，加息前五年期以上贷款基准利率是5.89%，7折就是4.12%，即使加息后打完7折也只有4.298%，这是非常低的贷款利率了。按这样的加息幅度，就算再加两次也不高。如果选择提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房贷，利率为基准利率的1.1倍，可谓得不偿失。但是对于二套房贷，利率按照1.1倍计算，加息后的利率就达到6.754%左右的年利率，银行相关人员表示，如果手头有资金，可考虑部分提前还贷。除了考虑利率因素，还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。等额本息还款年数接近中期理财人员指出，有两类贷款者不宜提前还贷，其中一种是使用等额本息还款法的借款人，还款年数已接近中期，这时选择提前还款不太适合。理财人员解释，等额本息还款法是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。等额本金还款期超过1/3第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。手上还有其他理财项目理财专家还表示，如果手头有其他投资理财项目，如股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，借款人也完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。如果借款人只是将资金存于银行，近期内无投资计划，按照加息后的存贷款利率，五年期的存款年利率为4.2%，而同期的贷款利率则为6.14%，存贷利差较大，这种情况与其存入银行，还不如选择提前还贷。公积金贷款没必要提前还除了商业贷款之外，公积金贷款利率也有所上调，五年期以下（含五年）公积金贷款利率从3.33%调整为3.50%，五年期以上公积金贷款利率从3.87%调整为4.05%，而加息后，3年期银行定期存款利率为3.85%，“倒挂”0.35个百分点，5年期定存利率为4.2%，“倒挂”0.15个百分点。因此，对于目前有公积金贷款的市民，没有必要提前还贷。相比之前与商业贷款的利息差距，公积金在加息以后的利率优势更加明显，购房者尤其是二套房贷款的客户，可以优先选择公积金贷款。南京市公积金管理中心表示，公积金贷款允许提前还款，而且提前还的都算作本金。正在还公积金贷款的职工如果想减少后期利息支出，可以一次性或者分数次提前还。注意事项。提醒：提前还款可在年底中信银行相关工作人员认为，无论是一套房还是二套房，现在提前还贷都不是个好选择。一般而言，虽然现在加息了，大部分银行的房贷还款额是从明年1月份才开始提高(合同中约定从当年开始执行新利率的除外)，只要赶在今年年底前提前还贷都可以避开加息影响，对于资金并不十分充裕的客户来说，不要急着提前还贷。此外，经过这次加息后，CPI和存款利率仍然是倒挂的，在负利率的情况下，可适当负债进行消费和投资，风险承受度较高的投资者可投资股票和基金，选择基金定投是一个不错的投资方式。

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