《物权法》第74条第三款"其他场地"包括什么？

《物权法》第74条第三款"其他场地"包括什么？

《特权法》第七十四条第三款，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
释义：第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
按照上编写规定，小区内的绿地、其他公共场所、公用设施均属于74条规定的“其他场地”。

开发商将房屋销售给业主的同时，也将其所对应的建设用地使用权转让给了业主。业主房屋所对应的建设用地使用权的面积，并不限于建筑物本身所占用的建设用地面积。举例而言，如果开发商是在5万平方米的建设用地上进行房屋开发，其中绿化带和小区内道路等有2万平方米，在剩余3万平方米的建设用地上修建了30栋建筑物，那么，这30栋建筑物的全体业主所享有的建设用地使用权将不仅仅限于3万平方米的建设用地，而是整个小区5万平方米的建设用地。其中，30栋建筑物所占的建设用地在建筑行业中的术语为“建筑基地”，而另外2万平方米的建设用地为“附属基地”。 业主购房后取得小区建设用地的使用权，全体业主对于小区内整块建设用地的使用权按份共有，每位业主取得的建设用地使用权仅指份额，而不是现实中有明确四至边界的一块建设用地。不管是建筑基地还是附属基地都是由全体业主按份共有。 附属基地上除了树木花草、广场、道路之外，还会规划出一部分地面车位，这些车位就属于“其他场地”的车位，由于小区入住率提高，车辆越来越多，广场、草坪还可能改建为新的车位，这也属于“其他场地”的车位，总之一句话，设置于附属基地上除道理以外的车位都属于74条规定的“其他场地”的车位，都属于业主共有的。 那么“其他场地”是否只限于附属基地呢？建筑基地可否成为“其他场地”呢？这方面争议比较大，我认为建筑基地也可以成为“其他场地”，不少人也许会持不同的观点，下面我讲一下我的理由。 在这里我引入一个概念，容积率，所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。计算容积率的建筑面积，分摊相应的建设用地使用权面积份额，可以进行产权登记，不计算容积率的建筑面积，不分摊相应的建设用地使用权面积份额，不能进行产权登记，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物面积。台湾著名民法学家王泽鉴的观点是不计算容积率的建筑面积是计算容积率的建筑面积的从物。 在现行的房地产法律制度中，架空层一般不计算容积率，不分摊相应的建设用地使用权面积，也无法进行产权登记，其权利只能依附于计算容积率的建筑面积之上，依据王泽鉴的观点，不计算容积率的架空层属于整栋建筑的从物。从本质上说架空层车位是对业主共有建设用地的使用，因建设用地属于全体业主按份共有，架空层车位也属于整栋建筑物的业主共有。架空层车位即设置于建筑基地之上，因此，物权法第74条所说的“其他场地”也应包括建筑基地。 讲到这里，有人要说了，依据上述理论，地下车位的建筑面积依据现行的房地产法律制度也不计算容积率，也不分摊建设用地使用面积，地下车位也应该属于“其他场地”的车位。2003年南京市鼓楼区法院即曾做出一向判决，将星汉城市花园的地下车位判归全体小区业主共有。其判决依据就是小区建设用地使用面积已经全部分摊给全体业主，小区的建设用地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的建设用地使用权，因此也不能享有该建设用地上建筑物的所有权和支配权。但《物权法》施行后，这一判例变得值得商榷，《物权法》第136条规定“建设用地使用权可以在建设用地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”按照此规定，建设用地使用权可以在地表、地上、地下分别设立，就是说地下车库虽然不计算容积率，但地下车库依附的不是建设用地的地表、地上使用权而是地下使用权，分摊的是建设用地的地下使用权，开发商将房屋出售给业主后，转让的只是建设用地的地表、地上使用权并不包括地下使用权，开发商单独保留地下使用权也不存在损害业主利益的情形，所以我认为地下车位不能认定为属于全体业主共有。在目前的实践中地下车位虽然不计算容积率，但仍可以办理产权证书，在北京可以为单独的地下车位核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证；在广州可以为单独的地下车位核发房地产权共有（用）证；但大连目前还不能就单独的地下车位办理相应的产权证书，但可以给开发商颁发整个地下车库的产权证。

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