有关房地产计算的问题

某房地产占地4000平方米，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相等。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位的出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2~3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，该城市经营同类商业项目，每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5~10层为用于出租的办公用房，每层20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11~24层为商品住宅，其中11层以3800元/平方米的优惠价格出售给公司员工，其他层平均以4200元/平方米的价格对社会销售，当地同类同档次的商品住宅的售价为4000元/平方米。试计算该房地产销售招租完毕时的市场价值（设商场的还原利率为10%，酒楼的还原利率为8%，办公楼的还原利率为7%）。

总面积4000*6＝24000平方米，每一层 面积＝24000/24＝1000平方米，一层商业铺位的面积＝1000*（1－60%)*75%=300平方米，二、三层商场营业面积＝1000*2*70%＝1400平方米，四层酒楼营业面积＝1000*70%＝700平方米。

一层商铺的年现金流入净额＝300*90%*60*12＝？

没时间了，要出去。你自己算吧。11层的要按4000算。

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