抵押预告登记优先权与其他的有没有冲突？解释下

抵押预告登记优先权与其他的有没有冲突？解释下

房屋预告登记,指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

1、租赁权对抗的风险按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，由于租赁仍然有效，信用社将无法处理抵押房产。借款人与信用社签订借款合同前，如果以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，并且要求承租人一次性付清租赁费，信用社将无法获得租金收入用于还贷。 2、抵押登记权的风险土地使用权的风险，信用社办理房产抵押登记手续时，如果没有同时办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。登记期限的风险，信用社办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将因到期而自动失效。 3、土地性质引发的风险我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。土地使用年限到期，信用社将无法处置土地上的房产。 4、土地用途变更的风险出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的。借款人如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据《土地管理法》规定，国家可以无偿收回土地使用权，信用社将无法处置抵押房产。 5、在建工程抵押的风险建设工程价款优先权，根据《合同法》规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权。税收优先权，根据《税收征收管理办法》规定，纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，税收优先于担保物权。 6、共有财产抵押的风险根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果财产共有人没有签字，就会自动丧失抵押权。

预告登记后交付请求权及其他优先权冲突 　 一. 不动产预告登记法律效力 　　物权法第20条第1款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记.预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权变动的效力.” 　　从以上可知预告登记所承载的“请求权”，经预告登记之后成为一种具有物权排他性的债权，但从本质上讲，该请求权仍为一种“债权”。理由如下： 　　预告登记严格地说并不是一种所有权变动的公示方法。预告登记将物权公示手段运用于债法上的请求权，使其产生了对抗第三人的物权效力，但其目的仍在于保全债权而不在于保护物权。故依债权原则上皆可让与的规则，当债权让与时，预告登记应随同债权让与而移转于第三人。[1]实际上预告登记是赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊登记制度。但同时我们也应注意到，经过预告登记的请求权又具有不同于一般请求权的性质。这种不同就在于这种经过预告登记的请求权被赋予了对抗第三人的效力，如果不动产权利人将经过预告登记的不动产移转给第三人，则该第三人不能通过登记获得所有权;如果不动产的权利人将经过预告登记的房屋设定抵押，则该抵押权不能对抗预告登记的权利人。由以上分析可见，预告登记介于债权与物权之间，兼具二者的性质，是一种典型的物权化的债权。可以说是物权法原理和债权法原理的结合，也可以说是物权法原理向债权法领域的扩张或者渗透。[2]但从本质上讲，它仍为一种“债权”。 　　“预告登记制度的核心，在于其效力”，[3]其效力具体表现在如下几个方面： 　　 (一)保全债权的效力 　　通过预告登记，使债权以登记的方式得以记录并公示出来，使得与预告登记了的请求权内容相冲突的物权变动，皆为无效，实际上即保证了以未来物权变动为内容的债权的实现。 　　 (二)顺位保护效力 　　顺位，是不动产物权在不动产登记簿上依设立的时间先后在排列的顺序中所占据的位置。顺位的确立，取决于登记的先后顺序，先登记顺位的物权优于后登记顺位的物权，只有先登记的顺位的物权实现后，后顺位的物权权利才能实现。预告登记在保全请求权实体权利的同时，还可保全请求权的顺位，即依靠预告登记而为请求权人取得了在先的有利顺位，使其具有排斥后续登记权利的效力。 　　 (三)破产保护效力 　　相对人破产时，经预告登记的请求权具有排斥债权人保障其将来实现物权的效力。如果请求权的履行条件已经成熟或期限已到来，该请求权的内容为转移所有权，请求权人可行使取回权。预告登记的请求权不但可以对抗不动产所有权人和其他物权人的意思而使保全请求权人达到取得不动产权利的目的，而且还可以在不动产物权人破产时对抗其他的债权人而确保请求权目的得以实现。

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