在网上看到一套房子，是回迁房，房主说，开发商还没有发下来房产证，只有购房协议，我问一下可以买么。

老楼拆迁，回迁房，房主说房产证没发下来呢，只有购房协议，我问一下，有什么风险么，我查了查百度，没看懂，这个房主还不认识，可以相信么，请问一下，协议书会不会生效呢，房主说，反正得看开发商，得2-5年才能下来，我问一下，房证下来了，是谁的名字呢，对房产这方面知识不是太懂。

不要买，没有房产证的房子都有风险。

一、改底单是一种违法行为，是国家法律所不允许的，且改底单的商品房存在诸多风险，相对于商品房，回迁房改底单的风险也进一步加大。 二、改底单的相关知识 （一）改底单的概念 在新购房屋取得房产证前，在开发商处将购房者更改为他人姓名的行为，称之为“改底单”。改底单的行为实际上是一种违法行为，改底单行为多数出现在原始购房人尚未取得房产证又急于转让的买卖交易过程中。 （二）改底单的原因 1、在房屋交易中改底单的目的是少向国家缴纳税款，根据《房地产法》的规定，未取得房产证的房屋禁止出售，但是根据我国的司法实践以及相关的司法解释，尚未取得房产证的房屋再交易合同有效，原房主取得房产证以后应该配合办理过户，否则应该承担违约责任。严格意义上讲，此类房屋出售属于存量房交易也就是咱们经常说的“二手房买卖”，根据各地的政策不同二手房交易需要缴纳的税种是契税、营业税、个人所得税、土地出让金等。 2、新房所缴纳的税费只有契税一项，额度很小。新房和二手房税费相差很大，所以如果条件允许好多购房者在购买尚未办理房产证的房屋房屋时，希望能够成功改底单，以达到少缴税款的目的。 （三）回迁房改底单的条件 北京市的回迁房改底单不能立刻办理，只能在临近办理房产证前夕才能办理，而且购买此类房屋需要有北京户籍。 （四）改底单的风险？ 1、改底单侵害的是国家税收利益，存量房交易因该底单行为变为一手房，省去了一个交易环节，国家税费遭受损失，国家有可能追缴税款或者承担刑事责任。 2、改底单是法律所不允许的，而且此类约定无法律效力，一旦发生交易纠纷，利益将很难得到保障。 （五）改底单交易采取的方式： 1、 双方在合同中明确约定房主负责改底单； 2、双方直接签订存量房买卖协议，房主口头承诺改底单。 3、无论约定采取哪种形式，合同内容无论如何约定，都不能否定其违法性，此类约定是无效约定，买卖双方尤其是卖方可不遵守。如果卖方不遵守约定那么买方只能通过正常交税的方式来达到取得房产证的目的。最终核算下来，往往比当初购买新房或者购买直接可以过户的二手房贵很多。 （六）改底单的时间不确定，回迁房办理房产证的速度要远远慢于普通商品房，所以改底单行为可能要房屋交付后两三年之后甚至更长时间才能启动，随着我国法制越来越健全，法律对违法行为处罚力度逐渐加大，到时是否能够变更底单或是否有人愿意冒风险去协助办理更改底单是未知的。 （七）北京的房屋价格一直大幅上涨，有可能出现房主以不配合办理改底单为要挟让买房人增加房价的情况发生，到时可能会官司缠身。另外，房价上涨后，最低指导价也必然同时上调，即使售房人配合过户，那么买房人需要缴纳的税费也会税费也会翻翻。

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