个别因素修正,市场比较法的因素修正

个别因素修正,市场比较法的因素修正

5.2.7 估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地价指数进行修正。修正公式为：VE=V0×Q/Q0 （15）式中：VE：估价期日宗地价格V0：交易期日宗地价格Q：估价期日地价指数Q0：交易期日地价指数5.2.8 区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：VE=V0×DP/DE （16）式中： VE：区域因素修正后的比较实例价格V0：区域因素修正前比较实例价格DP：待估宗地区域因素条件指数DE：比较实例宗地区域因素条件指数5.2.9 个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：VE=V0×SP/SE （17）式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格V0：个别因素修正前比较实例价格SP：待估宗地个别因素条件指数SE：比较实例宗地个别因素条件指数5.2.10土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为：Vt=V0×K (17)式中： Vt：年期修正后宗地价格V0：年期修正前比较实例价格K：年期修正系数K=[1－1/（1+r）m]/[ 1－1/（1+r）n] （18）式中： r:土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。

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