无中介房屋买卖合同,房屋买卖律师和中介的作用的区别

无中介房屋买卖合同,房屋买卖律师和中介的作用的区别

概括来说，中介和律师在二手房交易中有以下不同：一、立场和出发点不同中介：从促成双方交易出发，以完成交易并收取佣金为基本目标。中介不会对某一方有所偏爱，只是从中间人的立场来处理双方可能产生的争议。律师：从委托人利益出发，将为委托人减少法律风险和实现委托人利益最大化为基本目标。律师从交易一方代理人的立场来处理双方可能产生的争议。二、优势和作用不同中介：有丰富的推销经验，掌握大量房源和客户信息，在房产和客户之间配对，促成双方完成交易。主要提供房产咨询、交易委托、代收代付有关款项、协助办理过户和交房手续等服务。律师：拥有法律专业知识和实务经验，特别是在签订、审核合同、谈判交易条件、控制交易风险时，有其他任何职业不可替代的优势。主要提供房产法律的咨询，审核客户在交易过程中所签订的重要法律文件如居间合同、买卖合同、贷款合同、房屋交接书，针对交易程序和合同内容与中介及对方进行谈判，对房屋权属等事项进行调查，同时对中介进行监督，促使中介规范操作。由于律师办理过许多诉讼案件，因此能在签约阶段就对将来发生纠纷的可能性做出预判和预防，以确保委托人利益。由于中介和律师的上述不同，因而在具体案例中，双方的思维方式和工作内容也是不同的。以律师为买方提供服务为例，按以下阶段进行分析：一、签居间协议中介：拟定一个可行的交易条件，并尽力促使下家早日付意向金，以便用居间合同将买卖双方以及居间方联系起来，确定三方的法律关系，最终促成交易获取佣金，在居间合同中约定下家支付佣金的时间和条件以及下家跳中介将承担的责任。律师：提示买方一旦支付意向金，则可能承担相应的法律后果，如果意向金转为定金，则买方不能毁约，否则可能丧失定金，建议买方考虑清楚，不能一时冲动。对房屋权属、抵押、租赁情况、户口情况进行调查，同时与中介所提供的信息进行核实。并将居间合同中所确定的付款条件、交房时间、贷款时间与下家充分勾通，提示下家这些交易条件一旦在居间合同中确定下来，签订的正式买卖合同也将与此一致。二、签正式买卖合同中介：根据居间合同的内容尽可能提出双方都接受的交易条件，并签订正式的房地产买卖合同。适当考虑双方各自关心的问题，如卖方所关心的买方付款问题，买方所关心的过户和交房问题等，将这些内容在合同中进行约定。律师：审核中介起草的合同条款是否合法、是否规范、是否有歧义，是否将买方的意思表达清楚，对卖方义务的约定是否完善，违约责任是否公平、对卖方违约是否有有力的违约责任条款，卖方违约时买方有哪些救济措施，买方利益最大化如何实现等等。此外，在买方与卖方产生分歧时，代表买方与卖方谈判。这种谈判往往是通过中介来进行的，如果能说服中介同意买方的观点，中介通常会转而去说服卖方，而由于中介是中间人的角色，卖方比较容易接受中介提出的意见。三、过户中介：向买方提交清单，注明各项税费的金额，提示双方各自携带材料，约定时间地点办理。律师：核实中介提交的税费清单，对中介进行监督、检查。四、交房中介：协助双方共同办理水电煤物业的过户及交房手续。律师：拟定规范的房屋交接书，对中介进行监督、检查。五、交易僵局当一方提出一项要求而对方不肯接受，而提出要求的一方又不肯让步时，容易出现交易僵局。假设是由买方提出的要求。中介：评估买方要求的正当性，如果买方要求正当，则尽力说服卖方接受该项要求，如卖方坚决不接受，则根据自己的经验提出折衷方案，如再不被双方接受，则在能使交易继续进行的前提下尽力说服买方放弃该项要求。律师：向中介说明所提要求的正当性和合理性，使中介接受买方的观点并一起说服卖方，如卖方仍然拒绝接......余下全文>>

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