土地使用权贷款有什么风险？需要满足什么条件

土地使用权贷款有什么风险？需要满足什么条件

土地使用权是可以抵押的。地使用权、的抵押是一种不动产权利的抵押，
(1)用于抵押的土地使用权应该是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
(2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。
(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物应该同时抵押。
(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。
(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

1、租赁权对抗的风险按照“买卖不破租赁”的原则，假如“先租后抵”，由于租赁仍然有效，信用社将无法处理抵押房产。借款人与信用社签订借款合同前，假如以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，并且要求承租人一次性付清租赁费，信用社将无法获得租金收入用于还贷。 2、抵押登记权的风险土地使用权的风险，信用社办理房产抵押登记手续时，假如没有同时办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。登记期限的风险，信用社办理房产抵押贷款时，假如将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将因到期而自动失效。 3、土地性质引发的风险我国现在的土地性质分为划拨土地和出让土地，出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。土地使用年限到期，信用社将无法处置土地上的房产。 4、土地用途变更的风险出让土地依照用途不同有很多种，其价值是完全不同的。借款人假如私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，依照《土地管理法》规定，国家可以无偿收回土地使用权，信用社将无法处置抵押房产。 5、在建工程抵押的风险建设工程价款优先权，依照《合同法》规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权。税收优先权，依照《税收征收管理办法》规定，纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，税收优先于担保物权。 6、共有财产抵押的风险依照《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，假如财产共有人没有签字，就会自动丧失抵押权。

土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。国有土地使用权按照取得的方式分为划拨、出让、作价出资（入股）、租赁、授权经营、荒地拍卖、拨用宅基地、拨用企业用地、农用地承包、集体土地入股、其他等。集体土地使用权包括集体农用土地使用权和集体土地建设用地使用权。

(一)选择贷款抵押类型风险 (二)选择抵押期限的风险三)抵押人或抵押权人的主体适格性风险四)土地使用权价值变化风险 (五)抵押物瑕疵 (六)登记不规范风险 (七)抵押权实现时有限的还款和债务清偿能力 (八)授信风险

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