什么是土地财政模式

什么是土地财政模式

这个题目太大了，真要谈的话每一方面都可以谈很多。金融危机是全球经济周期、经济结构不合理、人性的贪婪等问题所致，已经深刻影响并且还在影响21世纪初的世界经济。在人类找到石油的替代品之前，石油危机是必然的。世界石油储量就摆在那边，顶多也就还能用个五六十年，而全球人口的增加、经济的发展对能源的消耗却有增无减。未来经济发展靠能源消耗的国家将受到重创，并进而导致全球经济的萧条。土地财政不是世界上普遍存在的现象，土地财政是不可持续的，这种财政模式必然随着土地的减少和房地产市场的萧条而陷入困境。
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2011年下半年，土地市场逐渐转冷，地方财政收入受到显著影响。数据显示，去年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。业内人士表示，卖地换钱最终还是存量透支行为，土地财政模式是不可持续的。地方政府只有彻底摆脱对“土地财政”的依赖，才能真正形成科学持续的财政收入结构。 　　市场冷清 土地出让金收入缩水 　　延期、流拍、底价成交、优质地身价跳水、地价回到三年前……去年年末的武汉土地市场，充斥着一系列透着冷意的词汇。 　　2011年12月20日，在一片冷清之中，武汉土地交易中心终于完成了年度收官之作。竞拍现场，许多被业内人士所看好的“优质地块”都不再抢手，没有出现多人竞争的场面。原计划上市的30宗地块中实际成交28宗。其中，24宗因仅有一名竞买人，不得不以底价成交。 　　除此之外，“延期”也已成为武汉下半年土地拍卖会“无法回避的痛”。去年12月13日，武汉倒数第二场土地拍卖会14宗地块因故延期。9月16日，出让32宗地，5宗延期；10月31日，出让21宗地，9宗延期；12月1日，计划出让35宗地，35宗全数延期。 　　与武汉相比，北京上海等一线城市情况更加糟糕。中原地产研究机构的数据显示，去年全国主要130个城市的土地流拍、流标达到了900宗，比2010年的280宗上涨了2.2倍，其中居住类流标达到了420宗，比2010年的130宗上涨了223%。 　　在此冷清的土地市场下，大部分城市尽管苦苦努力，仍未完成全年土地供应计划。据统计，2011年杭州主城区共成交土地56宗，总成交面积约2205亩，创五年来最少出让面积，距离今年4000余亩的供地计划还有近半的差距。 　　土地出让面积的减少，直接导致了土地出让金收入的下降。据统计，2011年，武汉土地出让总金额为530亿元左右。与2010年相比，虽然卖地数量相差不多，但收入却减少了32%左右。上海、北京成为仅有的两个迈入“千亿俱乐部”的城市，去年土地出让收入分别达到1205亿元和1055亿元，同比减少20.4%和35.8%。 　　财政部最新公布的《公共财政收支情况》显示，2011年11月全国财政收入6457.32亿元，增幅比上月降低6.3个百分点，延续2011年9月份以来的回落态势，其中房地产交易量下降是影响财政收入增幅减少的重要因素。 　　债务压身 地方政府面临多重压力 　　楼市调控不仅考验开发商的资金链，同时也将考验地方政府。按照规定，一些地方政府的土地出让收入中，除10%需定向用于保障房建设，10%用于教育领域之外，另有相当部分将纳入地方财政，并用于土地征收、拆迁等土地一级开发工作，以及公共基础设施建设。 　　有市场人士担心，前两年，各地方政府上马大量投资项目，其融资平台所筹资金多数以土地作抵押，并以卖地收入作为今后偿债的基础。一旦地价下跌、土地成交锐减，债务压身的地方政府或将面临更为沉重的负担。 　　审计署1月4日公布数据显示，截至2010年底，我国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.97亿元。三级政府负有偿还责任的债务率，即负有偿还责任的债务余额与地方政府综合财力的比率为52.25%。 　　中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授说，显然，2012年、2013年将是地方政府还债的高峰期，如果土地出让金的下降趋势延续，地方政府债务还款压力都将成倍放大。 　　复旦大学管理学院教授谢百三日前在211年中国高端物业气象报告会上分析认为，“土地财政”的缩水对地方政府的影响将是多方面的，不仅影响公共基础设施建设的投入，还对当地就业、消费等产生一定程度的影响。房地产业与建材、钢铁、家具甚至汽车等行业紧密相关，是地方政府招商引资发展经济的主要领域。谢百三说，在GDP考核体系没有完全改变的时候，发展房地产业依然是地方政府提高业绩的最佳“捷径”。北京、上海等不少城市的经济发展与发展房地产有密切关系。 　　除此之外，一个迫在眉睫的问题，住建部刚刚下达给地方政府的700万保障性住房的建设。2012年将是保障房建设的资金拨付高峰期，地方政府的保障房资金需求将超过2011年的5000亿元。作为政府筹资的最重要来源，土地出让金收入如果减少将直接影响到保障房建设。

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