行家说说购买拆迁安置房如何防范风险?

行家说说购买拆迁安置房如何防范风险?

拆迁安置房屋一般分为两大类：
第一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。
第二类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
第二类安置房的性质与一般商品房无差别，所以下面主要介绍第一类安置房在交易时应该注意些什么。
第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，买家将会面临房价上涨后卖家有意毁约的风险。如果是购买还没定位的安置房，其风险就更大。买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。
因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式、迟延交房等都作出明确的约定。为了稳妥起见，最好请专业的律师对合同约定的条款进行把关，将风险降到最低。

如果出卖方已经取得产证，有规避风险的方法。 （1）签署房产买卖合同，约定在产权可以过户的情况下，支付房款。并约定违约按购买价20%的违约金。 （2）签署借款抵押合同。以卖房人为借款人、买房人为出借人；借款金额为购房价；约定利率为同期银行贷款利率的4倍；还款期限为产权可以过户之日，以动迁房作抵押担保。 （3）至交易中心办理上述借款的抵押登记。 （4）支付借款（房款），一定是银行转账。

购买拆迁安置房防范风险：1.拆迁安置房分为两种，一种是类似商品房性质的房屋，有的会限制一定年限后才能办理产权证；另一种是农村宅基地上自行建造的房屋。    2.对于购买第一种房屋，原则上可以认定买卖合同有效，所以签订一份完备齐全的合同很重要；同时对于办理产权过户等相关事宜，要明确约定过户的时间和期限并加上高额的违约金。同时可要求卖方提供一定的担保。   3.对于购买的第二种房屋，原则上买卖合同无效，但本村村民购买的除外。所以该种房屋买卖风险非常大。实践中，有人在合同中约定高额的违约金，但因为合同本身无效，所以再高的违约金也是没有效力的。一旦发生纠纷，法院往往会认定买卖合同无效，造成损失的，双方各承担一半。   综上，第一种房屋可以采取措施规避一定风险。但第二种房屋，除买卖双方十分熟悉或有资格变更相应产权外，我们不建议购买。

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