土地增值税是增值税吗
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解决时间 2021-01-31 22:28
- 提问者网友：世勋超人
- 2021-01-31 01:10
土地增值税是增值税吗
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- 2021-01-31 01:57
问题一：土地增值税和增值税的区别 首先征税对象不一样，土地增值税专门征收持有土地房产等不动产的增值额征税，而增值税则是对动产或者货物的增值额征税。其次土地增值税采用的是超率累进税率，而增值税用比例税率。问题二：增值税和土地增值税的区别有哪些 1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定.(5）与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。（6）从事房地产开发的纳税人可以按照上第一、二项金额之和加计20%的扣除额。
企业所得税扣除项目 （1）利息支出的扣除。纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
（2）计税工资的扣除。计税工资是指按照税法规定，在计算纳税人的应纳税所得额时，允许扣除的工资标准。按现行税收规定，纳税人的计税工资人均月扣除最高限额为800元，具体扣除标准可由各省、自治区。直辖市人民政府根据当地不同行业情况，在限额内确定，并报财政部备案。个别经济发达地区确需高于该限额的，应在不高于20％的幅度内报财政部审定。纳税人发放工资在计税工资标准以内的，按实扣除；超过标准的部分，则不得扣除。国家将根据统计部门公布的物价指数以及国家财政状况，对计税工资进行适时调整。
（3）职工工会经费、职工福利费、职工教育经费的扣除。纳税人按照计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费（提取比例分别为2％、14％、1.5％），可以在计算企业应纳税所得额时予以扣除。纳税人超过按计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费。职工教育经费，则不得扣除。纳税人发放工资低于计税工资标准的，按其实际发放数计提三项经费。
4）捐赠的扣除。纳税人的公益、救济性捐赠，在应纳税所得额3％以内的，允许扣除。超过3％的部分则不得扣除。
（5）业务招待费的扣除。业务招待费，是指纳税人为生产、经营业务的合理需要而发生的交际应酬费用。税法规定，纳税人发生的与生产、经营业务有关的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，分别在下列限度内准予扣除：全年营业收入在1500万元以下的（不含1500万元），不超过年营业收入的5‰；全年营业收入在1500万元以上，但不足5000万元的，不超过该部分营业收入的3‰；全年营业收入超过5000万元（含5000万元），但不足1亿元的，不超过该部分营业收入的2‰；全年营业收入在1亿元以上（含1亿元）的部分，不超过该部分营业收人的1‰。营业收入是指纳税人从事生产经营等活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。缴纳增值税的纳税人，其业务招待费的计提基数，是不含增值税的销售收入。
（6）职工养老基金和待业保险基金的扣除。职工养老基金和待业保险基金，在省级税务部门认可的上交比例和基数内，准予在计算应纳税所得额时扣除。
（7）残疾人保障基金的扣除。对纳税人按当地政府......余下全文>>问题三：为什么土地增值税不纳入城建税 因为税法规定，城建税及教育费附加是特殊俯种，它的计税依据是实际缴纳的三大流转税（增值税、消费税、营业税）。主要用于城市维护建设，征收范围在城市 县城和建制镇。
土地增值税是针对有偿转让国有土地 的行为征税，不限地区。这两种税压根不能混为一谈啊！问题四：什么是土地增值税？土地增值税与增值税有什么不同？ 1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定.(5）与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。（6）从事房地产开发的纳税人可以按照上第一、二项金额之和加计20%的扣除额。
企业所得税扣除项目 （1）利息支出的扣除。纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
（2）计税工资的扣除。计税工资是指按照税法规定，在计算纳税人的应纳税所得额时，允许扣除的工资标准。按现行税收规定，纳税人的计税工资人均月扣除最高限额为800元，具体扣除标准可由各省、自治区。直辖市人民政府根据当地不同行业情况，在限额内确定，并报财政部备案。个别经济发达地区确需高于该限额的，应在不高于20％的幅度内报财政部审定。纳税人发放工资在计税工资标准以内的，按实扣除；超过标准的部分，则不得扣除。国家将根据统计部门公布的物价指数以及国家财政状况，对计税工资进行适时调整。
（3）职工工会经费、职工福利费、职工教育经费的扣除。纳税人按照计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费（提取比例分别为2％、14％、1.5％），可以在计算企业应纳税所得额时予以扣除。纳税人超过按计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费。职工教育经费，则不得扣除。纳税人发放工资低于计税工资标准的，按其实际发放数计提三项经费。
4）捐赠的扣除。纳税人的公益、救济性捐赠，在应纳税所得额3％以内的，允许扣除。超过3％的部分则不得扣除。
（5）业务招待费的扣除。业务招待费，是指纳税人为生产、经营业务的合理需要而发生的交际应酬费用。税法规定，纳税人发生的与生产、经营业务有关的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，分别在下列限度内准予扣除：全年营业收入在1500万元以下的（不含1500万元），不超过年营业收入的5‰；全年营业收入在1500万元以上，但不足5000万元的，不超过该部分营业收入的3‰；全年营业收入超过5000万元（含5000万元），但不足1亿元的，不超过该部分营业收入的2‰；全年营业收入在1亿元以上（含1亿元）的部分，不超过该部分营业收人的1‰。营业收入是指纳税人从事生产经营等活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。缴纳增值税的纳税人，其业务招待费的计提基数，是不含增值税的销售收入。
（6）职工养老基金和待业保险基金的扣除。职工养老基金和待业保险基金，在省级税务部门认可的上交比例和基数内，准予在计算应纳税所得额时扣除。
（7）残疾人保障基金的扣除。对纳税人按当地政府......余下全文>>问题五：土地增值税好算吗 一。土地增值税也不难计算：行业不同，交纳的方法不同，比如：
房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）
二.土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%问题六：土地增值税的税率是多少 土地增值税税率采用四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，适用税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，适用税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60%。问题七：什么是土地使用增值税？什么时候需要缴纳？ 什么是土地使用增值税？
土地使用增值税对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。
什么时候需要缴纳？
转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
参考资料:baike.baidu.com/view/58986.htm
www.caikuai100.com/...8.html问题八：房地产营改增后还有土地增值税吗 不会取消，土地增值税本质上是流转税属于重复征收的糊涂费，因为企业已经缴纳了增值税。这个税税负重而且是全额归地方的，这就不难理解了，分税制下中央把大税种都拿走了，地方政府收入不够就靠出让金和乱收费补充财政收入了。所以地方政府爱死房地产了，这也是房价降不下来的主要原因。问题九：土地增值税属于哪个科目 谢谢 房地产开发企业：营业税金及附加
不是房地产开发企业出售固定资产的，土地增值税是记入到固定资产清理问题十：土地增值税是由卖方还是买方缴纳 凡转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人为 土地增值税纳税人
土地增值税征税范围
1.国有土地使用权、地上建筑及其附着物转让行为
2.国有土地使用权、地上建筑及其附着物使用行为
3.对转让房地产行为征税
土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率，需要确定几项因素：一是纳税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30％，40％、50％、60％。 （三）土地增值额计税依据和应纳税额计算以及减免
1. 计税依据户 土地增值额=转让房地产所取得的收入一扣除项目金额
2.土地增值税的计算：
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
土地增值税的减免
有下列情形之一的，免征土地增值税：
（1）.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；
（2）.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
（3）.个人因工作调动或改善居住条件而朝让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
（4）.对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
（5）.1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。
1994年1月1日以前已签订房产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。
对于个别由政府审批同意，进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。
（6）.转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
（7）.对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；
建成后转让的，应征收土地增值税。
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
（8）.对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
企业所得税扣除项目 （1）利息支出的扣除。纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
（2）计税工资的扣除。计税工资是指按照税法规定，在计算纳税人的应纳税所得额时，允许扣除的工资标准。按现行税收规定，纳税人的计税工资人均月扣除最高限额为800元，具体扣除标准可由各省、自治区。直辖市人民政府根据当地不同行业情况，在限额内确定，并报财政部备案。个别经济发达地区确需高于该限额的，应在不高于20％的幅度内报财政部审定。纳税人发放工资在计税工资标准以内的，按实扣除；超过标准的部分，则不得扣除。国家将根据统计部门公布的物价指数以及国家财政状况，对计税工资进行适时调整。
（3）职工工会经费、职工福利费、职工教育经费的扣除。纳税人按照计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费（提取比例分别为2％、14％、1.5％），可以在计算企业应纳税所得额时予以扣除。纳税人超过按计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费。职工教育经费，则不得扣除。纳税人发放工资低于计税工资标准的，按其实际发放数计提三项经费。
4）捐赠的扣除。纳税人的公益、救济性捐赠，在应纳税所得额3％以内的，允许扣除。超过3％的部分则不得扣除。
（5）业务招待费的扣除。业务招待费，是指纳税人为生产、经营业务的合理需要而发生的交际应酬费用。税法规定，纳税人发生的与生产、经营业务有关的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，分别在下列限度内准予扣除：全年营业收入在1500万元以下的（不含1500万元），不超过年营业收入的5‰；全年营业收入在1500万元以上，但不足5000万元的，不超过该部分营业收入的3‰；全年营业收入超过5000万元（含5000万元），但不足1亿元的，不超过该部分营业收入的2‰；全年营业收入在1亿元以上（含1亿元）的部分，不超过该部分营业收人的1‰。营业收入是指纳税人从事生产经营等活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。缴纳增值税的纳税人，其业务招待费的计提基数，是不含增值税的销售收入。
（6）职工养老基金和待业保险基金的扣除。职工养老基金和待业保险基金，在省级税务部门认可的上交比例和基数内，准予在计算应纳税所得额时扣除。
（7）残疾人保障基金的扣除。对纳税人按当地政府......余下全文>>问题三：为什么土地增值税不纳入城建税 因为税法规定，城建税及教育费附加是特殊俯种，它的计税依据是实际缴纳的三大流转税（增值税、消费税、营业税）。主要用于城市维护建设，征收范围在城市 县城和建制镇。
土地增值税是针对有偿转让国有土地 的行为征税，不限地区。这两种税压根不能混为一谈啊！问题四：什么是土地增值税？土地增值税与增值税有什么不同？ 1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定.(5）与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。（6）从事房地产开发的纳税人可以按照上第一、二项金额之和加计20%的扣除额。
企业所得税扣除项目 （1）利息支出的扣除。纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
（2）计税工资的扣除。计税工资是指按照税法规定，在计算纳税人的应纳税所得额时，允许扣除的工资标准。按现行税收规定，纳税人的计税工资人均月扣除最高限额为800元，具体扣除标准可由各省、自治区。直辖市人民政府根据当地不同行业情况，在限额内确定，并报财政部备案。个别经济发达地区确需高于该限额的，应在不高于20％的幅度内报财政部审定。纳税人发放工资在计税工资标准以内的，按实扣除；超过标准的部分，则不得扣除。国家将根据统计部门公布的物价指数以及国家财政状况，对计税工资进行适时调整。
（3）职工工会经费、职工福利费、职工教育经费的扣除。纳税人按照计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费（提取比例分别为2％、14％、1.5％），可以在计算企业应纳税所得额时予以扣除。纳税人超过按计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费。职工教育经费，则不得扣除。纳税人发放工资低于计税工资标准的，按其实际发放数计提三项经费。
4）捐赠的扣除。纳税人的公益、救济性捐赠，在应纳税所得额3％以内的，允许扣除。超过3％的部分则不得扣除。
（5）业务招待费的扣除。业务招待费，是指纳税人为生产、经营业务的合理需要而发生的交际应酬费用。税法规定，纳税人发生的与生产、经营业务有关的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，分别在下列限度内准予扣除：全年营业收入在1500万元以下的（不含1500万元），不超过年营业收入的5‰；全年营业收入在1500万元以上，但不足5000万元的，不超过该部分营业收入的3‰；全年营业收入超过5000万元（含5000万元），但不足1亿元的，不超过该部分营业收入的2‰；全年营业收入在1亿元以上（含1亿元）的部分，不超过该部分营业收人的1‰。营业收入是指纳税人从事生产经营等活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。缴纳增值税的纳税人，其业务招待费的计提基数，是不含增值税的销售收入。
（6）职工养老基金和待业保险基金的扣除。职工养老基金和待业保险基金，在省级税务部门认可的上交比例和基数内，准予在计算应纳税所得额时扣除。
（7）残疾人保障基金的扣除。对纳税人按当地政府......余下全文>>问题五：土地增值税好算吗 一。土地增值税也不难计算：行业不同，交纳的方法不同，比如：
房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）
二.土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%问题六：土地增值税的税率是多少 土地增值税税率采用四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，适用税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，适用税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60%。问题七：什么是土地使用增值税？什么时候需要缴纳？ 什么是土地使用增值税？
土地使用增值税对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。
什么时候需要缴纳？
转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
参考资料:baike.baidu.com/view/58986.htm
www.caikuai100.com/...8.html问题八：房地产营改增后还有土地增值税吗 不会取消，土地增值税本质上是流转税属于重复征收的糊涂费，因为企业已经缴纳了增值税。这个税税负重而且是全额归地方的，这就不难理解了，分税制下中央把大税种都拿走了，地方政府收入不够就靠出让金和乱收费补充财政收入了。所以地方政府爱死房地产了，这也是房价降不下来的主要原因。问题九：土地增值税属于哪个科目 谢谢 房地产开发企业：营业税金及附加
不是房地产开发企业出售固定资产的，土地增值税是记入到固定资产清理问题十：土地增值税是由卖方还是买方缴纳 凡转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人为 土地增值税纳税人
土地增值税征税范围
1.国有土地使用权、地上建筑及其附着物转让行为
2.国有土地使用权、地上建筑及其附着物使用行为
3.对转让房地产行为征税
土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率，需要确定几项因素：一是纳税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30％，40％、50％、60％。 （三）土地增值额计税依据和应纳税额计算以及减免
1. 计税依据户 土地增值额=转让房地产所取得的收入一扣除项目金额
2.土地增值税的计算：
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
土地增值税的减免
有下列情形之一的，免征土地增值税：
（1）.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；
（2）.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
（3）.个人因工作调动或改善居住条件而朝让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
（4）.对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
（5）.1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。
1994年1月1日以前已签订房产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。
对于个别由政府审批同意，进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。
（6）.转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
（7）.对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；
建成后转让的，应征收土地增值税。
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
（8）.对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
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