请帮忙做下资产评估的题目

某房地产地外繁华商业区内，占地800平方米，地上2400平方米建筑物为一座旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现实交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4.5万元人民币，该区域商品房价格为每平方米1万元人民币，城市规划中的容积率为6，建筑物始建于1983年5月，为砖混结构，评估基准日为2003年5月，该建筑物尚可使用20年，采用预决算调整法估算建筑物生置成本为2000万元。试评估该房地产的价值。

你好！首先这个题可能是有点问题。
你看，房子是住宅，却给了个商业土地的价格。

再次给了商品房的价钱就表明可用市场法来评估。
用市场法评估是不适应打成新率的。
所以给的建成年代和尚可使用年限没有用处。

所以以现有的条件，这个题目的答案是：2400平方米*10000元/平方米
=2400万元。

【问答题】某房地产地处繁华商业区，占地面积800平方米，地上建筑面积200平方米的建筑物为一陈旧住宅，委托人要求评估该房地产的现时价值。估价师经过调查了解到，目前该区域商业用途土地价格为2万元/平方米，商品房价格为8000元/平方米，城市规划该商业区的容积率为5，试问：该房地产的现时价值在不考虑土地出让金的情况下大约是多少？为什么？ 　　【参考答案】本题的知识点为最高最佳使用原则的应用。答案要点： 　　该房地产的现时价值在考虑土地出让金情况下大约是：2×800=1600万元。 　　上述估价结果依据了房地产估价的最高最佳使用原则。因为： 　　①在繁华商业区内建造住宅，特别是目前为陈旧住宅，在用途上不合理； 　　②在使用强度上未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用； 　　③按照房地产估价的最高最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行估价。故估价结果在不考虑土地出让金的情况下大约为1600万元，确切的价值应该是1600万元减去旧建筑物拆除费用后的余额。

进口设备的重置成本=1615万元。解：1，文字计算式： 重置成本=账面原值中支付外汇部分价值÷进口时的外汇汇率×进口设备生产国同类资产价格变动指数×评估基准日外汇汇率×(1+现行关税税率)×(1+其他税费率)+账面原值中支付人民币部分价格×国内同类资产价格变动指数。 2，数字计算式： 重置成本=1000×80%÷8×120%×8.3×(1+20%)×(1+10%)+1000×20%×150%=1314.72+300=1614.72(万元)=1615(万元)(允许有一定误差)。

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