如何在《商品房买卖合同》中约定违约责任条款

如何在《商品房买卖合同》中约定违约责任条款

在商品房买卖中，购房者在合同履行中的弱势地位是显而易见的，由于在签订合同之初购房者就会履行付款义务，而开发商的义务都在后面履行，所以，实践中违约行为往往发生在开发商身上。所以，如何追究违约责任就成了一个重要问题，同样的违约行为，有时会得到不同的结果，这就是不同的违约条款在起作用。所以，就显得非常重要，购房者有必要引起重视。 除交付的房屋有质量问题外，通常开发商的违约行为比较多的集中在延期交房、延期办理产权证这两个方面。那延期交房或延期办理产权证的违约责任应当如何来约定呢？一般理解要按日约定违约金的标准比较合理，开发商的违约行为多持续一天，就要多承担一些违约责任，比如日万分之一、万分之三、万分之五等等，具体标准可以根据双方的实际情况酌情确定。一般在实际操作过程当中应该高于银行的贷款利率，否则很难起到制约开发商的作用。 另外，还要在合同中明确约定“延期多长时间后，购房者有权提出解除合同，在这种情况下，开发商应该承担什么样的违约责任。”这个违约责任，建议要尽量合理，比如“如因此解除合同，由开发商承担购房款的百分之几十的违约金”，或者是“赔偿在签订购房合同至解除合同期间，同一区域，同样面积房屋的价格上涨数额”，要不就干脆约定“超过多少日视开发商为欺诈，双倍返还购房款”。 总之，违约责任条款越明确、越合理，对购房者越有利，如果开发商坚持只制订非常轻的违约条款，不答应购房者的合理要求，那购房者就要认真想一想了，开发商如果真的有履行约定的诚意和把握，就不会忌讳违约责任条款；如果开发商坚持没有制约力的形同虚设的违约责任条款，那就要考虑是不是开发商在签订合同时就已经预见了将来违约的可能性非常大？ 作者：朱莉明 江苏东大舟律师事务所律师【返回】

可以在合同中专门列出一条违约责任，具体约定违约的形式和处罚的方式，没有固定格式，要把握的原则是：不能违反法律的强制性规定，基本对等，违约责任与损失相当。

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