09年中国房地产的具体走势

2010年的房地产趋势是什么样？一线城市和二线城市的市场情况和供需情况？

09年房地产市场的发展不容乐观。目前已经可以明确的肯定，房地产市场的冬天已经来临，大规模裂变的转折点相信将出现在09年初。对于明年房地产市场的发展，笔者大胆做如下预测：

一、一二线大城市（直辖市、省会城市）的平均房价将大幅下降。在牛市这两个市场是涨幅最大的市场，那么在熊市，他们也必然是跌的最快的市场。在房地产平均回落价格上看，以杭州为例，将从目前个别楼盘的7、8折销售到整个城市普遍性的7、8折销售，预计平均价格将回落20%-30%，甚至下跌幅度会超过客户商品房购房首付款比例，直接影响国家金融安全问题。

二、核心区品牌、品质楼盘具有较好的抗跌性。房产品一讲地段、二讲品质、三讲品牌。为此在整个地产市场回调的大势下，如上楼盘依然具有较好的抗跌性，因其资源的不可复制性和稀缺属性决定。

三、中小房地产公司破产潮有可能呈现。目前已初现苗头，如丽水银泰房产和金华中港房产破产。相信在08年底，09年初，随着各项垫付款需要支付（工程相关）、银行贷款本利结算、员工年终奖金兑现等还款压力呈现，将会给目前本已现金流紧张的各个开发商带来更大的还款压力，部分中小企业破产潮将会出现。这将更加恶化整个房地产市场各参与主体的心理预期。

四、四线以下（县域城市）房地产调整阵痛后，会呈现蓬勃升级。中国以大城市主导的城市化进程有可能因为十七届三中全会确定的土地流转实现而改变。农村土地经营权实现自由流转，政府搭建服务型交易平台，意味着中国小城镇建设将迎来蓬勃生机，农村、城市市民合作建房、农村现代产业发展将带动新型农业房地产开发生机。中国城市化进程逐渐从关注大城市转向关注中小城市、小城镇建设，城乡二元格局有可能借次政策实现整整的城乡统筹发展格局，未来20年是中国城乡一体化发展的关键时点，房地产市场依然具有旺盛的生命力。

在未来20年中，中国还要解决2亿农村户口涌向城市的住房问题，所以未来房地产前景一片光明。而且房地产策划及评估是目前中国最缺的10个行业人才之一。 从另一方面讲，大市场不景气，更需要好的经营评估师为开发商出谋划策，传统的项目已经无法打动人，只有出奇才能制胜，所以房地产经营与估价在未来的市场是有的，但就像各行业一样，你要做到这行业的专家做精才是你的奋斗目标！ 房地产策划流程： 第一部分：市场调查 一、区域总体社会及经济发展状况 二、房地产总体市场现状及走势分析 三、市场需求分析 四、竞争市场调研与分析部分 第二部分：客户分析 一.客户群体的构成与特征的描述 二.客户群细分及其客户心理因素分析 三、目标客户需求分析 四、交易案例客户总结 第三部分：项目分析 一．项目简介 二．项目SWOT分析 三．项目规划设计方案评析 四．项目综合评价及项目发展策略 第四部分：项目整体定位 一．整体定位原则 二．项目整体定位 三．形象定位 四．产品定位 五．规划建议 六．建筑 七．户型 八．园林建议 九．室内设计建议 十．配套建议 楼盘流程大致是这样，里面的细节根据具体情况可以变动

临近年末会有一波行情。个人观点仅供参考。

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