开发商有权赠送露台吗?

开发商有权赠送露台吗?

　　“买房赠送露台”成为时下售房广告中某些开发商的单方承诺。买东赠西这本是商业的一种让利促销的手段和方式，无可厚非，问题是开发商有权赠送露台吗？就此有必要做一点探究。
　　具有独家露台退层式结构的楼房以前在城市中为数不少，但旧时整栋楼房为独家产权，露台应否计入建筑面积及产权归属未出现过矛盾。后来这种结构的新建楼房以单元套房裁割为单一的分体产权，于是问题就出来了。
　　初时，开发商将露台按敞开式阳台即按一半建筑面积出售，后来建设部《建筑面积计算规则》规定露台(规范用语应为晒台)不属于计算建筑面积的范围。依据这个规定，开发商不允许将露台作为整套房屋有效建筑面积出售，因此，国家颁发的房屋所有权证也将露台标画在整体产权的红线外，只作为屋顶标画在下层的产权证上。从权属的角度上看，露台仅是下层的“顶”而不是上层的“台”。
　　这种情况就造成了“独家所用露台”所有权上的一个法律盲点。独家所用仅是上层购房户一种“顺势就坡”的使用，而并非是具有法律意义上所有权范畴内的独占排他性。
　　由于露台的这种法律权属上的盲点，造成了所有权与使用权的不统一。独家所用露台在房屋所有权上不予体现，独家的法律保障就是一项空白，当有人主张权利时，却没有法律依据去维护独家使用的权利。
　　我国目前还没有颁布《物权法》和《住宅法》，对露台的相关规定还只能依照建设部《建筑面积计算规则》。有的认为应归上层，有的认为应归下层，有的认为应为露台垂直投影所含各户的公共屋顶，有的认为应为全楼栋的公共屋顶，但这些都是个人的理解，而不是法律法规的具体规定。由此可见，开发商在出售此类房屋时还不能轻言“赠送”，免得日后出现“官司”把自己裹进去。因为，开发商没有这个超越法律法规的权力。

　　开发商是否有权赠送露台，要看具体情况： 　　1.需要核实露台是否为全体业主共有；查看合同图纸(附件一：房屋平面图)是否标明了露台。全体业主共有的露台，开发商无权赠送；若露台不归属全体业主共有，则开发商有权赠送。 　　2.合同如果约定赠送露台，表示明确，开发商未按合同约定履行义务的，应承担违约责任。

1.物权法实施前，开发商有权赠送露台；有的是口头的（现在无效了），有的是订在协议里的（现在仍有效）。 2.物权法实施后，开发商不可以送露台的。 物权法 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 除非，在协议中约定属于顶层业主，且露台不计入其他楼层的公摊面积，露台的物业费由顶层业主承担。

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