房价上涨能毁约吗如何通过法律维权？有网友了解吗？

房价上涨能毁约吗如何通过法律维权？有网友了解吗？

你好检查核对售房人身份资格。在签合同之前，要核对售房人的身份证件，因为按照现在的惯例来说，一般在签订合同的同时就会付定金了，为了避免定金的损失和将来的产权纷争，在谈判之前，就要核实身份。首先售房人的身份应该和房产证上的房主信息一致。其次售房人已婚的话，夫妻双方要到场，对房产出售事宜作出共同意见。购房合同制式文本。现在各个省市的房屋管理部门都会制定购房合同的制式文本。如果有中介机构的话，中介机构都会提供，如果没有中介机构，买卖双方自行达成协议的话，就要去房屋管理部门网站上。明确购房金额及付款方式。合同中最重要的事项就是明确购房价格，这点不用赘述。还有一点就是明确付款方式。付款方式有全款和贷款，贷款又分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款三种方式。购房者要根据自身的经济实力、房产的情况以及卖方的需求来确定付款方式。选择何种方式要在合同中予以明确。需要特别指明的是，购房者在合同中最好能够明确约定，如果贷款申请不成功，买卖双方应该如何处理，以减少批贷不顺利造成的损失。小编还有一个建议，就是在房价快速上涨期，定金最好能付得多一些，避免卖主反悔，因为如果卖方毁约，他是要赔付双倍定金的，也就是说，如果首付10万，卖方毁约就要交付给你20万。如果担心房价大幅回落，那么可以少付定金，这样如果买方毁约，卖方是不退还定金的，买方的损失可以少一点。明确付款时限。付款时限是指何时交付房款，购房的房款是根据贷款、过户手续分步骤给付的。一般在签订合同的同时付首付款，在房屋过户当天付尾款。还可以留有几万元的款项待房屋交付，办理物业手续后给付，这是为了防止售房者有拖欠物业、取暖、水电等费用的情况。明确税费缴纳责任。按照税法规定，房屋过户的税费有些是由卖方承担的，但是在现在的市场情况下，一般所有税费都是由买方给付。税费由哪一方承担要在合同当中予以明确。明确房屋过户时间和交房时间。房屋过户时间和交房时间在合同中予以明确是为了避免售房者延迟交房给购买人造成损失。建议根据各个城市贷款发放时间、过户手续办理时间来确定房屋过户和交付的最后期限。并明确规定，如果卖方延迟交付房产，要如何赔付给买方。建议买方将赔付方式规定的高一些，例如按合约价格每天支付千分之五的违约金等。明确房屋是否处于租赁期。很多房产在房主计划出售时，都处于出租状态，有些购房者认为这不是问题，其实从法律的角度来说，处于出租状态的房屋租房者是有优先购买权的，即使办理的房产过户，租房者也有权租住到合约期满，所以，在签订购房合同时，对于房产是否处于租赁期以及如何处理一定要约定清晰。作为购房者来说，应该要求售房者在交付房产时，结束租赁合同，在签订购房合同时，要明确如果因租赁问题产生矛盾，应由售房者负责解决和支付相关费用，以免造成麻烦、损失。

常见的二手房买卖纠纷有以下几种： (一)买卖双方缺乏诚信，隐瞒真实信息导致纠纷。当事人为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。对此，购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。 (二)房价变化快。房屋价格上涨了，一方反悔，以种种借口不办理过户手续。房价上涨时，许多纠纷系卖房人在销售房屋后，办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是导致反悔，以种种借口不办理过户手续，另一方起诉至法院。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。对此，购房方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。 (三)中介机构的不规范行为导致纠纷。由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，常常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提起诉讼。为避免上述情况发生，买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。 (四)二手房交易手续复杂，导致交易过程中双方当事人产生不信任，交易难以进行。所以买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。希望能帮到您。

一、二手房买卖卖方的违约情形 1、房屋产权存在共有人或有房产有承租人。常常有卖家将原本是夫妻共有的房屋，或存在有租约的房屋卖给他人。更有买家要求写明共有人或有租约，但是同时又不要求共有人签名或要求承租人放弃优先购买权，只要求房产证上有名字的那人承诺有责任由其承担。房屋没有涨价则好，如果一但房价上涨，那么买房人作为非善意的购买者，面临的就是合同撤销无效，并且没有地方可以要求赔偿。 2、赎楼。现在的二手房买卖中，房产通常是处在抵押状态，如果要买卖该房产，注销抵押是必要的，由谁进行注销抵押？如果没有约定的情况下，是需要由卖方进行注销抵押的，因为在出售时，卖方应当拥有该房产的全部产权。在现实生活，经常会出现买方替卖家赎楼，这时卖家违约情形开始出现，一但买家规卖家赎出楼来，马上就有卖家的债权人申请冻结该房产，或者是卖家不去马上办理过户，拖着时间，另寻高价买家，赎楼买家的权益通常得到不保障。 3、不签收定金。通常在房产买卖合同中约定有定金的数额，然而通常买家在将定金交给中介后，转交给卖家，卖家这时却不签收。不签收定金并不能当然认为卖家违约，因为定金是实践合同，也就是说要按卖家的签收数额来进行计算的。卖家不签收定金通常面临的是一但买家起诉要求双倍返还定金，却不定金可返还。 4、不交付房屋。这在实际中是最多见的一种情形，房屋如果已经办理了过户，那还好，只需按照合同约定的时间收房，如果不交房，起诉要求交付就好了。怕的是没有过完户，却不按照合同约定交房，这种情况下，通常是通过律师，发律师函进很催告后，然后再行使不安抗辩权，可直接起诉要求其交房。 5、一房多卖。在实际是这种情形也多见，卖家收取多家定价，然后择高价者卖出，这时原买家如果知情，绝对要第一时间行使自己的权利，进行起诉等，一但卖家将该房产已经过户给他人，那么原买家的权益将得到不保障，即使法院到时判决下来，执行起来还有一个困难，须提供卖方财产线索。千万不要等，等待下去的结果可能是到时联卖方这个人都无法查找到，自己已交付的定金等，都拿不回来。 6、直接毁约这种情况没有办法回避，如果合同中约定的违约成本过低，那么在房价上涨的过程中，卖方完全有理由在支付低额的违约金或者双倍返还定金后，就直接不再将房产进行出售，使买方遭受损失。 二、二手房卖方毁约如何处理？ 1、如果二手房买卖双发所签订的合同和交易行为都是合法有效的，卖方毁约的行为是不合理的。 2、《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金；也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同； 3、无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方要求继续履行的，除符合《合同法》第110条规定的： （1）法律上或者事实上不能履行； （2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （3）债权人在合理期限内未要求履行”的情形外，应责令按照《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定执行，这是《合同法》赋予守约方的权利。购房者在签订“二手房买卖合同”时，对卖方可能违约的条款要详细约定，如“中途意外变卦不卖”、“提高价格”、“拖延不办理登记过户”、“不迁移出原有户口”等一一加以明确约定和规定一定数量的违约金，以确定自己的合法权益。

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