《资产评估》影响房地产价格的社会因素包括哪些

《资产评估》影响房地产价格的社会因素包括哪些

影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。（一）一般因素主要包括经济因素（3）社会因素（5）行政因素（5）和心理因素等。（二）区域因素（06年单选）1.商服繁华因素这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。2.道路通达因素这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。3.交通便捷因素这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。4.城市设施状况因素（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。5.环境状况因素（三）个别因素1.土地的个别因素（1）区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。（2）面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。（3）形状因素。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。（5）容积率因素。容积率越大，地价越高；容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。（6）用途因素。一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。（7）土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。

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