浅谈房地产企业风险管理对策

浅谈房地产企业风险管理对策

从银行的角度来说，最重要的就是第一还款来源，项目要能产生足够的现金流来覆盖贷款，且现金流必须用于偿还贷款。
具体一点说。
1、借款人(开发商)或借款人股东必须要有房地产开发资质，123级可以接受，4级和暂定资质就算了。
2、房地产项目要合法合规，符合国家政策及银行制订的房地产相关政策。各种手续齐全完备。
3、四证齐全，自有资金比例符合监管机构，贷款银行的要求。(这点很关键)以售为主的房地产项目自由资金一般要求达到35%，以租为主的项目，包括写字楼、卖场一类的项目要提高自有资金比例(40%～50%)防止完工风险和信用风险。
4、房地产项目要能产生经济效益，成本预算，预计销售收入要能匹配。就是说要有利可图。但也要考虑周边房地产项目的价格、销售情况等因素综合考虑。
5、要求担保，一般是以申请贷款的房地产项目做抵押担保，并且由借款人办理以贷款银行为第一受益人的保险。还可以要求借款人，借款人股东，借款人关联方等利益相关方提供保证担保，必要时可以要求借款人法人、自然人股东提供个人联带责任担保。房地产开发项目一般不提供信用放款。
6、贷款形式上，一般以中长期固定资产贷款的形式发放，根据项目进展情况合理安排还款期，贷款期限一般不超过3年。人民银行文件规定不能对房地产开发企业提供周转性质的流动资金贷款。对到期贷款不能办理借新还旧和还旧借新。如果出现到期不能归还的情况可以办理展期和债务重组。
7、贷款发放一般不能一次性全部放款，而是根据工程进度分批发放。
8、贷款封闭管理，一般配合按揭业务，办理还款专户，所有回款进入还款专户优先用于偿还贷款。还款阶段很关键，需要经办人员密切关注项目销售情况和回款情况，防止借款人将销售收入挪用，挪用的情况在分期建设滚动开发的房地产项目中经常发生。而一旦发生将严重影响贷款的归还。
9、抵押物释放一般采用还一套解一套的方式。不能一次性全部释放抵押物。
10、对建筑施工企业的授信也要注意，只能提供用于购买设备的贷款。而对于以购买原材料为目的的贷款一般不能办理。因为建筑施工企业购买原料实质为垫款。

（一）加强投资决策风险管理 意识，实行投资决策风险负责制中小型房地产企业在项目开展过程 中普遍没有投资决策风险管理的意识， 认为风险管理是可有可无的。这样既不利于自身的发展，也不利于整个房地产 市场的健全和成熟。因此，中小型房地 产企业应完善投资决策管理，建立科学 的判断体系，加强投资决策的风险管理 意识，根据自身情况选择配备专职或专人进行投资决策风险管理的工作。 （二）强化投资开发前期分析 研究，建立科学投资决策程序 房地产开发投资数额大、建设周期 长、涉及面广，在投资过程中具有较大的 风险性。防范这些风险的有效技术措施就是在项目前期进行科学的分析、可行性研 究，通过调查研究和科学计算，对项目技 术上、经济上和社会效益上的可行性及风 险性进行综合论证、研究和评价，确定其 在技术上是否可行、先进，经济上是否合理、盈利，www.ws126.net/daixielunwen 论文网 以及社会效益的优劣，为投资 决策提供科学的依据。 （三）进行充分的市场调查分 析，实行分散投资策略 风险是指在投资经营过程中，各种 不确定因素使实际收益偏离预期收益的可 能性。减少这种不确定性，从而减少这种 偏离的最好方法就是通过市场调查，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状及发展趋 势，把不确定性降到最低限度，从而较好 地控制房地产投资过程中的风险。房地产投资分散是通过开发结构的 分散，达到减少风险的目的，一般包括 投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产企业在发展阶段应集 中有限资源专注目标市场，这是从目前 发展阶段来说比较合理的选择，也是风 险较低的区域选择。但长远来讲，公司 发展到一定程度，具有布局全国性市场 的能力时，可以进行区域分散投资。 （四）建立健全企业风险管理 组织，完善企业组织系统为了更好地实现房地产投资决策， 中小型房地产企业必须对风险投资决策工 作进行具体的组织，确定风险管理组织结 构，明确其职能，使企业各部门协调工 作，保证风险管理目标的实现。（五）加强风险知识、风险管理技能培训，强化全员风险意识由于中小型房地产企业内部员工行 为不当也是构成开发项目风险的重要因素，特别是在设立了专业风险投资管理 部门后，企业内员工极易产生将所有投 资决策风险管理责任都归于该部门的想 法。因此，必须对公司员工进行风险认 识和风险管理教育，使员工认识到开发项目所面临的各种风险，了解和掌握防 范与处理风险的方法，强化风险意识，最大程度地避免风险。

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