我有个客户是58岁女是上海人在上海有3套房子了2套住宅一套是酒店式公寓现在有想在我们这里买一套酒店式

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之前 华义地产 有做过类似的培训，被限购了，这四类房子还是可以买的。
二手商住楼（酒店式公寓）
目前，上海商住一手已全部暂停网签，但不妨碍二手合法商住房的交易，商住房实质上属于商业性质，一般户型设计感强，可居住可办公，基本都为小户型，总价低，关键还不在限购范围内，不影响购房指标。但是商住楼与一般住宅有着很大的不同：
1.物业、水电、公共维修基金等费用较高。
2.商住产权40年或者50年，一般住宅产权为70年。
3.无法迁入户口。即使周边区域内有好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。
4.按揭贷款实行商业用房标准。首付50%，贷款利率为住宅的1.1倍，贷款年限最多为10年，并且不能用住房公积金贷款。
5.没有税费优惠的政策。购买住宅是有许多优惠的税费政策，但购买商住两用房时没有相应的税费优惠政策。
法拍房
法拍房指的是遭法院强制执行拍卖的房屋，这类房屋不受限购影响，但是购买法拍房的优缺点都十分突出。
1.价格便宜、税费少。一般二手房交易，房东自己的税费也会让买家来缴纳，而购买法拍房只需缴纳自己应缴的部分。而且法拍房的价格一般会明显低于市场价。
2.不能贷款，只能全款支付。因此买家需要充分估计购房款、拍卖手续费以及税费等综合情况。
3.自行承担潜在风险。一旦竞拍成功，就表明买家接受房子的全部现状，之后可能发生的风险需要自行承担。例如，物业费是否结清、是否有租客、原户主户口是否迁出等问题。
使用权房
使用权房指在上海不可售的、非独立的成套的公房，仅进行使用权的转让交易。这类房屋虽然不限购，但存在很多的限制：
1.户籍限制。只有上海户籍的市民才可以购买。
2.不能按揭贷款。使用权房产权不属于个人，所以不能向银行抵押，房款要一次性付清，不能贷款。
3.只有一次落户机会。买家必须在办理转让手续时，就在物业公司处确认落户的人数和具体姓名。因为在办理登记时只有这一次落户机会，日后是不能再增加人数的。
被赠予房产
被别人赠与房子也是不需要购房资质的。如果是非直系亲属间赠与，需要缴纳高昂的税费。
1.赠与直系亲属，只需要缴纳3%的契税。
2.赠与非直系亲属，除3%的契税外，还要缴纳房产价值20%的个人所得税。
3.如果以后出售这套被赠与的房子，是要按照出售时的房产价值的20%缴纳个人所得税。

我学会了

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