农村的房子评估价格的依据是什么

农村的房子评估价格的依据是什么

依据一般是当地物价所对应的房屋建造成本，但是一般还要折旧的，就是说房子评估价格会低于市场建造成本价。

目前市场上对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数的评估机构一般还是选用市场比较法对房屋进行评估。所谓市场比较法，举一个简单的例子：比如有一套2000年初的90平方米房子出售，评估人员就会挑选至少三个以上同样位于这个地段，在房龄和户型上相类似的房子作为参照物。根据他们的市场价格，再结合所需评估房屋的具体情况进行适当的修正，以此来估算出客观合理的价格。五大因素影响房价高低 在二手房价格的评估中，以下几个因素的影响最为关键。 首要因素:位置、地段。 第二因素:房屋使用年限与小区管理及配套设施。 第三因素:户型朝向。 第四因素:房屋内部装修程度及其他。比如装修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋来得快。 第五因素:也是较关键的因素——折旧费。房子一旦进住使用便进入了折旧期。一般说来，砖混结构房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%；钢筋混凝土房屋的折旧期限是70年，那么每年的折旧率为1.4%左右。 卖房前先自行估价 日常生活中，市民可挑选三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例进行对照，对自己的房屋进行粗略的评估，避免因价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而遭受经济损失。估算公式如下：楼龄折旧，每年-2%；房屋结构，功能低-10%；楼层，顶楼-5%，次底层与次顶层-3%，中间层+3%；朝向，朝向价值从高到低：东南、西南、东北、西北。若无南向窗户则-5%；教育区域，有重点中小学+15%；电梯，有电梯的二手房相对同质量楼盘多500-2000元/平方米；小区配套，无小区配套则-5%；物业管理，无物业管理则-5%；买家心理，旧房-8%。 请专业评估师合理估价 由于估价是一个很复杂并且微妙的过程，往往一个朝向，一个楼层等细节因素，价位的差距就显现出来。若评估人员没有丰富的实践经验，就无法结合众多修正价格的因素做出准确地判断。而所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度；房屋面积、户型、临路状况、地势、土地使用权年限；房屋新旧程度，装修，设施设备，楼层，朝向……这些复杂琐碎的细节，最终直接影响评估价格的高低。因此以上涉及到的有关数据仅作为一个参考。世界上没有两个完全一样的房地产，更没有两个完全一样的住宅。而对于二手房来说，由于交易是零星进行的，不存在大量交易；况且二手房建筑结构、户型平面布局以及面积大小、采用的建筑材料、建筑设备等又有很大差异，甚至有些交易的二手房与现行的建筑标准也存在很大差异，因此，可谓是一房一价。为确保得到较合理公正的价格，还是尽量选择专业且经验丰富的评估师进行估价。估价人员对委估及相应房地产现场查勘情况的详细程度以及搜集相关资料的真实性和可靠性是能够最大化保障自身权益的砝码。

不管是农村的房子还是城市的房子，评估依据都按相关《资产评估管理办法》执行。 一、资产评估的依据 （一）理论依据：资产评估的理论依据主要是资产计量理论，及其派生出来的资产保全理论和现代会计理论。 （二）政策法规依据：《国有资产评估管理办法》、《国有资产评估管理办法实施细则》、《资产评估操作规范意见》、《关于资产评估报告书远东意见》。 （三）资产评估产权归属依据：根据《企业国有资产所有界定暂行规定》进行合理的产权界定。 （四）资产数量与价格依据 1、历史依据 2、现实依据 （五）国际资产评估惯例 （六）技术经济参数 二、资产评估的原则 （一）独立性、客观性、科学性的工作原则 （二）产权利益主体变动原则 （三）资产持续经营、替代性、公开市场等操作性原则

1.评估价 指用房地产评估公司对该房产进行市场评估：其方法有——市场比较法等（根据周边新开小区销售价格为基准减去折旧等所做出的评估），据此对你的房子赔偿 2.以重置价 指根据现在的建安成本，假设你家那里是块空地，重新建筑家属楼需要的总价格，根据你家的面积计算出对 你的房子赔偿

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