按揭贷款买房后部分还款利息变动的疑问。有什么规定

按揭贷款买房后部分还款利息变动的疑问。有什么规定

分期买房主要是根据工程进度来进行付款的,总房款要在房屋交付使用前全部付清,一般是没有利息的;银行按揭是指最少20%或30%(根据楼盘情况而定)或或50%(商铺)的首付款,另外的部分向银行贷款,签定抵押贷款合同以后,根据你的贷款年限每月向银行支付一定的还款额,银行按揭是需要向银行支付利息的,具体利息的多少是根据你的贷款额和贷款年限来的,贷款额越大,贷款年限越长,你的利息越高!但银行按揭贷款是一个相对比较灵活的还款方式,可以提前还贷,减少利息,提前还贷又分为部分提前还贷和全部提前还贷两种

公积金贷款买房提前还清房贷利息的计算：公积金贷款的发款首月和还款末月是按日计算贷款利息，其余按月计算贷款利息。按月计息的公式如下：贷款利息=当月剩余贷款本金*贷款月利率。关于提前还贷利息的计算，提前还贷时所还的利息是上月结息日至提前还贷日期间提前归还贷款本金部分应计利息。提前还贷后，已还贷款部分不再计算利息，按剩余贷款本金w贷款月利率计算提前还贷后每月的贷款利息

贷款买房提前还款利息是不计算利息的。如借款人在偿还了一部分贷款后，申请提前偿还一部分贷款或者偿还剩余全部贷款，银行方面介绍说，由于借款人在偿还了贷款后，不存在占用资金的问题，所以对这部分偿还的资金，银行是不收取利息的。借款人只需偿还剩余贷款的本金就可以了。如何办理一次性全部提前还贷提前还款的原因主要有三个：一是手上有了现金，且没有其它用途或投资计划，希望一次性清偿贷款；二是打算将抵押的房屋出售；三是准备转到其它条件更为优惠的金融机构办理按揭贷款。由于客户提前还款的原因不同，因此银行办理还款的手续也不一样。

[i=s] 本帖最后由 青山绿水 于 2011-10-27 11:42 编辑 [/i] 目前，大部分购房者使用住房贷款买房，会采用高比例贷款方式。过一段时间，有些买房人收入水平可能有较大的改变，会考虑买房贷款提前还款部分或全部的住房贷款。 买房贷款提前还款在这里要提醒购房人的是，提前还贷本是银行不允许的，银行的一位负责人说，贷款人与银行是有合约关系的，提前还款也是一种违约行为，因为，银行为他准备的就是其申请期限的贷款。只因为现在贷款购房刚起步，为了鼓励大家贷款，目前对此不与追究。希望贷款人对自己的预期有一个合理的估测。不过，趁现在银行不与追究，还是让我们来看一看如何提前还款较为合理。 [b][color=#008000]银行计算贷款偿还的方式[/color][/b] [b][color=#008000] [/color][/b] 以贷款３０万元，贷款期限３０年（３６０个月）为例，贷款年利率为５．５８％（月利率为４．６５‰），由按月等额还款的计算公式可知月还款额为１７１８．４６元。此时，本金与利息的比例如何计算？借款人获得贷款后第一个月应还利息为：３０００００×４．６５‰＝１３９５元，借款人获得贷款后第一个月所还本金为：１７１８．４６－１３９５＝３２３．４６元，借款人第一个月还款后剩余贷款本金为：３０００００－３２３．４６＝２９９６７６．５４元，借款人获得贷款后第二个月应还利息为：２９９６７６．５４×４．６５‰＝１３９３．５０元，借款人获得贷款后第二个月所还本金为：１７１８．４６－１３９３．５＝３２４．９６元，借款人第二个月还款后剩余贷款本金为：２９９６７６．５４－３２４．９６＝２９９３５１．５８元，以后各月的还款依此公式类推。 [b][color=#008000]哪种买房贷款提前还款方式更合理[/color][/b] [b][color=#008000] [/color][/b] 由此可以看出，贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的，按上述公式可知，借款人第６０个月还款后即还款五年后剩余贷款本金为２７７６７４．０８元，如果买房贷款提前还款可以采用下列两种方式： 一、提前全部还清贷款，将剩余贷款本金２７７６７４．０８元全部还清。 二、买房贷款提前还款１０万元，剩余贷款本金变为１７７６７４．０８元，剩余贷款期限变为３００个月，贷款利率为５．５８％（假定利率不变），由按月等额还款的计算公式可知月还款额变为１０９９．５８元，每月还款额下降６１８．８８元（１７１８．４６－１０９９．５８）。通过计算，我们可以发现，第一种方式，买房人少还利息为：２３７８６３．９２元（计算公式＝１７１８．４６×３６０－１７１８．４６×６０－２７７６７４．０８）；第二种方式，买房人少还利息为８５４６４元（计算公式＝１７１８．４６×３６０－１７１８．４６×６０－１０００００－１０９９．５８×３００）。从上述例子可以发现，购房人在还贷期的前一些年中，利息负担较重，因为本金基数大，利息相应也高，到了后一些年中，随着本金基数的减少，利息亦会逐步减少。还贷人提前还款时间越早，还款额越大，少还的利息也越多

一.公积金贷款利率优惠同样的贷款金额和还款年限，公积金贷款和商业贷款相比较的话就可以节省数万元利息。而且和商业贷款相比，公积金贷款不仅还款时间短，还款利息还少了很多。例如28万元贷款，若同样以1721元/月的金额还款，商业贷款还款300个月，历时25年，支付总额达516300元，支付利息236300元。而公积金贷款在还款到第251个月，即在第21年时，全部本金及利息就已经还清，支付总额430715元，支付利息仅150715元，比商业贷款节省利息支出85585元。 二.公积金贷款还款更加灵活方便如果采用公积金贷款买房的话，银行的还款方式也会比商业贷款购买住房来得更加的方便灵活，借贷人可以自己确定每个月的还款额，但是前提是每个月的还款额不要低于银行规定的最低还款额，这样一来，借贷人就可以根据自己的经济实力制定合理可行的还款计划，方便借贷人安排自己每月的经济支出。对于公积金按揭贷款的提前还款，借贷人可以提前偿还部分或者全部的贷款本金和利息，并且不需要支付任何的违约金。 三.公积金贷款对所购房屋的限制性更小目前各大商业银行对于二手房贷款的限制条件比较多，对于房龄过高，房产地段不好，房产变现能力差的二手房在银行是很难申请到住房贷款的。但是对于公积金贷款购房，银行对二手房房龄的限制就相对较少，二手房的房龄和住房贷款的年限加起来不超过50年就可以申请公积金按揭贷款。

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