不动产的善意取得
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- 提问者网友：喧嚣尘世
- 2021-02-26 21:16
不动产的善意取得
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- 五星知识达人网友：舍身薄凉客
- 2021-02-26 21:42
问题一：不动产善意取得的概念和适用范围有哪些？ 善意取得是《物权法》中的一项重要制度，关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适
用于动产亦可适用于不动产。从理论渊源上看，善意取得制度仅适用于动产，但从价值基础和理论基础上看，善意取得制度适用于不动产亦无不可。动产善意取得，
是指无权处分他人动产的让与人将其有权占有的他人的动产交付于买受人，如买受人取得该动产时是出于善意，则取得该动产的所有权，原动产所有权人不得要求受
让人返还原物。不动产善意取得是指受让人信赖登记证书而无权处分不动产的让与人交易，如受让人取得该不动产时是出于善意，则取得该不动产的所有权，原不动
产所有权人不得要求受让人返还原物。
我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但最高人民法院《民法通则意见》第九十六条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处
分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”此条解释
中的“共有财产”显然包括动产也包括不动产。2008年《物权法》实施后，正式确立了善意取得制度，善意取得制度既适用于动产也适用于不动产。
《物权法》实施以后，登记簿重新记载的权利人可否自行处分该房屋？《婚姻法》规定，夫妻在婚姻存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻可以约定婚姻
关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有或共同共有。在现实生活中，共有房屋的事实权利人与登记簿记载的权利人不一致的现象普遍存在。此时，就会造
成登记簿记载的物权状况与实际情况不符，由此引发种种纠纷。根据不动产登记的正确性推定，如果事实上为夫妻共有财产，但只登记于一方名下，那么记载于不动
产登记簿的权利人即推定为法律上的合法权利人，可以依法处分该权利，配偶因此而遭受损失的，只能向对方寻求民事赔偿。
因此，对于《物权法》实施以前确实属于夫妻共有的房屋，由于种种原因却登记在一方名下的，按照《物权法》和《房屋登记办法》的规定，可以向登记机构申请更正登记。问题二：不动产的善意取得 善意取得制度：渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征，适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要。善意取得制度是日耳曼固有的公示思想里日耳曼法的物追及制度及其限制基础的现代表现就是善意取得制度，前提是观念的所有权的产生。按照物权的公示原则，物权正确性的实质通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护。占有与本权分离现象的存在是善意取得制度存在的现实根据和意义。若占有人与所有人合而为一，则善意取得制度不适用。观念所有权的发展，使得占有与本权分离的现象增多，为保护善意第三人之正当利益以保护交易安全，而发展出善意取得制度。近代各国物权公示方法的统一为善意取得制度的适用提供了基础。德国民法理由书曾言“在动产交易里，对善意取得者确保取得的安全甚为重要。在不动产，对登记簿公正之信赖予以法的保护。在动产，代替登记簿者乃让与人的所持与占有，它们构成了应受保护的善意的基础。”占有与登记都具有表征本权的功能。占有之所以具有表征本权的功能，因为占有即具有事实支配标的物之外观。随着现代社会和市场经济的发展，观念的所有权的发展致使占有与本权分离的现象经常发生，使得近代以来占有通常表征本权的命题受到挑战。占有与本权的时常分离，使得占有作为动产的公示方法就不再充分，不能当然地推定对动产实行实际支配的占有人即为该动产的所有人，尤其在所有权保留和让与担保的场合，以占有人的占有这样的权利外观认定其为动产的所有人，更显得可疑。这就使得善意取得制度赖以存在的基础发生了动摇。观念的所有权通过一定外形加以明示的公示原则，在动产物权于事实上被放弃，从而外形再也无法肩任表明物权存在的机能。这样由公示原则导出的公信原则便失却了其前提。在不动产领域，则不存在上述情形。由于不动产登记制度的建立和完备，不动产的登记由官方统一进行，使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障，因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。既然动产占有因其概然性可生公信力，以登记为公示方法的不动产发生登记与实际权利不符的情形远较动产为少，因而具有更高的概然性，从而更具有公信力。因此，善意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时，即使存在登记与本权分离的情形，善意第三人亦可获其利益，除非有他人向登记机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。权利外观理论：权利外观理论在吸收“以手护手”原则占有为权利之“外衣”的观念的基础上，并吸纳罗马法的“善意”要件，应近代资本主义经济的发展对交易安全之保护要求，逐渐生成发展起来，并成为占主流地位的学说。它将当事人内部诸要素切断，是当事人之间的内部情势不致外溢，而影响、害及第三人，把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准。 《法国民法典》第2279条规定：“涉及动产物品......余下全文>>问题三：善意取得仅指动产吗？是不是也适用于不动产？ 你好！
不动产也适用善意取得的。
我们教材里的说法是不动产是不适用的，但我今天刚刚看了一个最高人民法院的复函，已经突破了此理论上的说法了。
此复函供[2001]民监他字第16号，有机会可以找找好好看看的。问题四：善意取得制度适用不动产吗 根据《物权法》106条第1款规定，善意取得既包括动产也包括不动产。问题五：物权法108条 规定的善意取得动产，原有权利消灭 适用不动产吗？ 20分第一个问题，房屋上的抵押权并不消灭，因为《物权法》第一百零八条的规定只适用于动产并不适用于不动产，根据《物权法》第九条，不动产物权的变更必须登记才发生效力。
第二个问题，乙的抵押权当然成立，因为抵押权作为不动产的用益物权，权利的消灭必须基于公示（也就是变更登记）才能消灭，其登记事项的消失并没有履行合法的变更手续，当然不产生物权的变动。
第三个问题，甲不享有出让的处分权，因为乙的抵押权没有消灭。
第四个问题，这个跟第二个问题实际是一样的，请参照《物权法》第九条和第十四条，不动产抵押权的设立和消灭必须基于登记才能产生效力。
建议再深入的研究下基于法律行为的不动产物权的变动这方面的内容。补充一个不动产物权变动的公式，生效的法律行为+处分权+登记=不动产物权的变动。问题六：善意取得的标的物应为动产，不适用于不动产 对吗 错误。
《物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。问题七：不动产适用善意取得后，该不动产上的原有权利是否消灭？ 是的，善意取得物权后，该物上的权利转移。因为物权是绝对权。但是买卖不破租赁是例外，也就是原物上的租赁权也包括抵押权不消灭，但搐租金归你。问题八：善意取得制度的关于不动产是否适用善意取得的研究 （一）不动产以登记为占有要件和公示效力善意取得是所有权取得的一种方式，所有权属于物权，物权是一种对世权，对世权是以对方知情为前提的。因此，物权必须具有对世的公示效力。动产物权的公示方法为占有；不动产物权的公示方法为登记。占有仅对动产具有公示力，即普通的第三人对动产的占有人一般都会推定为该动产的所有权人，第三人正是基于这种占有的公示力而误以为无处分权人就是所有人，因此于无处分权的占有人进行交易行为，第三人的信任基础是占有的公示力。对于不动产而言，标的物的转移占有并不移转所有权，只有经过登记才能取得所有权移转的效力，因此不动产经过登记以后法律自然就赋予了它具有公示效力。（二）关于不动产适用善意取得的概述对于善意取得制度是否适用于不动产，理论上主要有以下两种意见：一种意见认为，不动产所有权的取得是以登记为要件，交易上不致于误认为占有人为所有权人，因此认为不动产的交易不适用善意取得制度。另一种意见认为，在不动产的交易中，由于工作人员的疏忽大意，导致登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中的第三人取得不动产时出于善意，则应该从保护善意第三人的利益出发，同时维护正常的交易秩序，应当允许在不动产上适用善意取得。本文倾向于后一种意见，认为不动产物权也应当适用于善意取得制度。理由如下：第一，随着我国法制的健全和发展，加入世界贸易组织以来我国与世界各国的接触更加紧密,为了与世界接轨避免不必要的国际纠纷，我国应该加快对不动产的善意取得作出详细的规定。有的国家立法明确规定不动产适用于善意取得。尽管我国的司法解释把善意取得制度局限于共同共有不动产中的善意取得，但我们却可以从中看出立法意图中善意取得已不再局限于动产的善意取得，而渐渐向不动产扩展。第二，从理论上来说，善意取得应适用于不动产物权的取得。首先，从善意取得的目的上来看，善意取得的本质在于涉及所有权保护与交易安全冲突时，应该舍弃前者而注重保护后者。其次，有学者指出，交易安全是较之“静态的财产安全” ，在法律上体现了更丰富的自由、正义、效益和秩序的价值元素。可见，善意取得制度的根本目的就在于保护交易安全，维护交易的正常进行，保障善意受让人的利益。那么既然不动产交易也会因工作人员的疏忽大意，导致登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，则从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产物权，即善意取得当然适用不动产物权。第三，从实践中不动产的登记来看，不动产登记簿上记载的权利内容与实际权利状态不一致的情况时有发生，因此我们并不能果断的说不动产领域绝对不适用善意取得制度。例如：现实生活中在汽车多次转手，均未办理登记过户手续的情形，汽车的实际上的所有人与登记上的所有人不一致，一旦该汽车发生交通事故时，法院往往判决登记上的所有人对受害人承担赔偿责任，而实际上的所有人不承担责任。这样的判决既不公正也不合理。按照物权法草案的规定，对于汽车采登记对抗主义，在汽车转手未办理登记过户手续的情形，登记上的所有人如果能够举证证明该汽车已经转让给他人，即可免于承担赔偿责任。针对以上登记内容与实际权利不一致的情况，为了照顾到原权利人利益，保护善意受让人，维护交易秩序的正常进行和保障交易安全，我们就应当运用善意取得制度来权衡不动产原所有权人和善意受让人之间的利益冲突。我们再从一个案例来看不动产的善意取得。案情：2003年1月，王某将自己的房产出租给了周某，趁办理租赁手续之际，周某复印并伪造了王某的身份证、户口本、房产证、契税本，并用伪造的房产证调换了王某的......余下全文>>问题九：为什么我国要确立不动产善意取得 不动产善意取得,顾名思义,是将善意取得制度引入不动产领域,即指受让人因信赖登记证书而与无权处分不动产的让与人交易,如受让人取得该不动产时系出于善意,则取得该不动产的所有权,不动产原所有人不得要求受让人返还原物。善意取得制度在不动产领域的运用,能较好地保障善意第三人的合法权益,当所有权与交易安全发生冲突时,能够在二者之间找到恰当的平衡点。 善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则,涉及民法所有权保护与交易安全之衡量与价值问题,为近代以来大陆法系和英美法系民法一项十分重要的法律制度。善意取得适用于动产领域历来没有争议,但是否适用于不动产领域,各国立法规定不一,学界亦存不同见解。本文试图通过对善意取得制度的历史渊源、立法比较、立法合理性等诸方面的研究,寻求在不动产领域建立善意取得制度的理论、价值和实践基础。同时通过以我国《物权法》106条的规定为基点对不动产善意取得的构成要件、法律救济、法律后果的分析,探讨物权法中不动产善意取得制度的缺陷及完善。问题十：不动产的善意取得构成要件 要件如下：1、受让的不动产进行了合法有效的登记。
2、出卖人是在合法占有不动产情况下，进行了无权处分。
3、买受人取得不动产是善意的。
4、买受人以合理的市场价格取得，也就是说不能是受赠的，或者是低价买入的。
用于动产亦可适用于不动产。从理论渊源上看，善意取得制度仅适用于动产，但从价值基础和理论基础上看，善意取得制度适用于不动产亦无不可。动产善意取得，
是指无权处分他人动产的让与人将其有权占有的他人的动产交付于买受人，如买受人取得该动产时是出于善意，则取得该动产的所有权，原动产所有权人不得要求受
让人返还原物。不动产善意取得是指受让人信赖登记证书而无权处分不动产的让与人交易，如受让人取得该不动产时是出于善意，则取得该不动产的所有权，原不动
产所有权人不得要求受让人返还原物。
我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但最高人民法院《民法通则意见》第九十六条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处
分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”此条解释
中的“共有财产”显然包括动产也包括不动产。2008年《物权法》实施后，正式确立了善意取得制度，善意取得制度既适用于动产也适用于不动产。
《物权法》实施以后，登记簿重新记载的权利人可否自行处分该房屋？《婚姻法》规定，夫妻在婚姻存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻可以约定婚姻
关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有或共同共有。在现实生活中，共有房屋的事实权利人与登记簿记载的权利人不一致的现象普遍存在。此时，就会造
成登记簿记载的物权状况与实际情况不符，由此引发种种纠纷。根据不动产登记的正确性推定，如果事实上为夫妻共有财产，但只登记于一方名下，那么记载于不动
产登记簿的权利人即推定为法律上的合法权利人，可以依法处分该权利，配偶因此而遭受损失的，只能向对方寻求民事赔偿。
因此，对于《物权法》实施以前确实属于夫妻共有的房屋，由于种种原因却登记在一方名下的，按照《物权法》和《房屋登记办法》的规定，可以向登记机构申请更正登记。问题二：不动产的善意取得 善意取得制度：渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征，适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要。善意取得制度是日耳曼固有的公示思想里日耳曼法的物追及制度及其限制基础的现代表现就是善意取得制度，前提是观念的所有权的产生。按照物权的公示原则，物权正确性的实质通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护。占有与本权分离现象的存在是善意取得制度存在的现实根据和意义。若占有人与所有人合而为一，则善意取得制度不适用。观念所有权的发展，使得占有与本权分离的现象增多，为保护善意第三人之正当利益以保护交易安全，而发展出善意取得制度。近代各国物权公示方法的统一为善意取得制度的适用提供了基础。德国民法理由书曾言“在动产交易里，对善意取得者确保取得的安全甚为重要。在不动产，对登记簿公正之信赖予以法的保护。在动产，代替登记簿者乃让与人的所持与占有，它们构成了应受保护的善意的基础。”占有与登记都具有表征本权的功能。占有之所以具有表征本权的功能，因为占有即具有事实支配标的物之外观。随着现代社会和市场经济的发展，观念的所有权的发展致使占有与本权分离的现象经常发生，使得近代以来占有通常表征本权的命题受到挑战。占有与本权的时常分离，使得占有作为动产的公示方法就不再充分，不能当然地推定对动产实行实际支配的占有人即为该动产的所有人，尤其在所有权保留和让与担保的场合，以占有人的占有这样的权利外观认定其为动产的所有人，更显得可疑。这就使得善意取得制度赖以存在的基础发生了动摇。观念的所有权通过一定外形加以明示的公示原则，在动产物权于事实上被放弃，从而外形再也无法肩任表明物权存在的机能。这样由公示原则导出的公信原则便失却了其前提。在不动产领域，则不存在上述情形。由于不动产登记制度的建立和完备，不动产的登记由官方统一进行，使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障，因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。既然动产占有因其概然性可生公信力，以登记为公示方法的不动产发生登记与实际权利不符的情形远较动产为少，因而具有更高的概然性，从而更具有公信力。因此，善意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时，即使存在登记与本权分离的情形，善意第三人亦可获其利益，除非有他人向登记机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。权利外观理论：权利外观理论在吸收“以手护手”原则占有为权利之“外衣”的观念的基础上，并吸纳罗马法的“善意”要件，应近代资本主义经济的发展对交易安全之保护要求，逐渐生成发展起来，并成为占主流地位的学说。它将当事人内部诸要素切断，是当事人之间的内部情势不致外溢，而影响、害及第三人，把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准。 《法国民法典》第2279条规定：“涉及动产物品......余下全文>>问题三：善意取得仅指动产吗？是不是也适用于不动产？ 你好！
不动产也适用善意取得的。
我们教材里的说法是不动产是不适用的，但我今天刚刚看了一个最高人民法院的复函，已经突破了此理论上的说法了。
此复函供[2001]民监他字第16号，有机会可以找找好好看看的。问题四：善意取得制度适用不动产吗 根据《物权法》106条第1款规定，善意取得既包括动产也包括不动产。问题五：物权法108条 规定的善意取得动产，原有权利消灭 适用不动产吗？ 20分第一个问题，房屋上的抵押权并不消灭，因为《物权法》第一百零八条的规定只适用于动产并不适用于不动产，根据《物权法》第九条，不动产物权的变更必须登记才发生效力。
第二个问题，乙的抵押权当然成立，因为抵押权作为不动产的用益物权，权利的消灭必须基于公示（也就是变更登记）才能消灭，其登记事项的消失并没有履行合法的变更手续，当然不产生物权的变动。
第三个问题，甲不享有出让的处分权，因为乙的抵押权没有消灭。
第四个问题，这个跟第二个问题实际是一样的，请参照《物权法》第九条和第十四条，不动产抵押权的设立和消灭必须基于登记才能产生效力。
建议再深入的研究下基于法律行为的不动产物权的变动这方面的内容。补充一个不动产物权变动的公式，生效的法律行为+处分权+登记=不动产物权的变动。问题六：善意取得的标的物应为动产，不适用于不动产 对吗 错误。
《物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。问题七：不动产适用善意取得后，该不动产上的原有权利是否消灭？ 是的，善意取得物权后，该物上的权利转移。因为物权是绝对权。但是买卖不破租赁是例外，也就是原物上的租赁权也包括抵押权不消灭，但搐租金归你。问题八：善意取得制度的关于不动产是否适用善意取得的研究 （一）不动产以登记为占有要件和公示效力善意取得是所有权取得的一种方式，所有权属于物权，物权是一种对世权，对世权是以对方知情为前提的。因此，物权必须具有对世的公示效力。动产物权的公示方法为占有；不动产物权的公示方法为登记。占有仅对动产具有公示力，即普通的第三人对动产的占有人一般都会推定为该动产的所有权人，第三人正是基于这种占有的公示力而误以为无处分权人就是所有人，因此于无处分权的占有人进行交易行为，第三人的信任基础是占有的公示力。对于不动产而言，标的物的转移占有并不移转所有权，只有经过登记才能取得所有权移转的效力，因此不动产经过登记以后法律自然就赋予了它具有公示效力。（二）关于不动产适用善意取得的概述对于善意取得制度是否适用于不动产，理论上主要有以下两种意见：一种意见认为，不动产所有权的取得是以登记为要件，交易上不致于误认为占有人为所有权人，因此认为不动产的交易不适用善意取得制度。另一种意见认为，在不动产的交易中，由于工作人员的疏忽大意，导致登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中的第三人取得不动产时出于善意，则应该从保护善意第三人的利益出发，同时维护正常的交易秩序，应当允许在不动产上适用善意取得。本文倾向于后一种意见，认为不动产物权也应当适用于善意取得制度。理由如下：第一，随着我国法制的健全和发展，加入世界贸易组织以来我国与世界各国的接触更加紧密,为了与世界接轨避免不必要的国际纠纷，我国应该加快对不动产的善意取得作出详细的规定。有的国家立法明确规定不动产适用于善意取得。尽管我国的司法解释把善意取得制度局限于共同共有不动产中的善意取得，但我们却可以从中看出立法意图中善意取得已不再局限于动产的善意取得，而渐渐向不动产扩展。第二，从理论上来说，善意取得应适用于不动产物权的取得。首先，从善意取得的目的上来看，善意取得的本质在于涉及所有权保护与交易安全冲突时，应该舍弃前者而注重保护后者。其次，有学者指出，交易安全是较之“静态的财产安全” ，在法律上体现了更丰富的自由、正义、效益和秩序的价值元素。可见，善意取得制度的根本目的就在于保护交易安全，维护交易的正常进行，保障善意受让人的利益。那么既然不动产交易也会因工作人员的疏忽大意，导致登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，则从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产物权，即善意取得当然适用不动产物权。第三，从实践中不动产的登记来看，不动产登记簿上记载的权利内容与实际权利状态不一致的情况时有发生，因此我们并不能果断的说不动产领域绝对不适用善意取得制度。例如：现实生活中在汽车多次转手，均未办理登记过户手续的情形，汽车的实际上的所有人与登记上的所有人不一致，一旦该汽车发生交通事故时，法院往往判决登记上的所有人对受害人承担赔偿责任，而实际上的所有人不承担责任。这样的判决既不公正也不合理。按照物权法草案的规定，对于汽车采登记对抗主义，在汽车转手未办理登记过户手续的情形，登记上的所有人如果能够举证证明该汽车已经转让给他人，即可免于承担赔偿责任。针对以上登记内容与实际权利不一致的情况，为了照顾到原权利人利益，保护善意受让人，维护交易秩序的正常进行和保障交易安全，我们就应当运用善意取得制度来权衡不动产原所有权人和善意受让人之间的利益冲突。我们再从一个案例来看不动产的善意取得。案情：2003年1月，王某将自己的房产出租给了周某，趁办理租赁手续之际，周某复印并伪造了王某的身份证、户口本、房产证、契税本，并用伪造的房产证调换了王某的......余下全文>>问题九：为什么我国要确立不动产善意取得 不动产善意取得,顾名思义,是将善意取得制度引入不动产领域,即指受让人因信赖登记证书而与无权处分不动产的让与人交易,如受让人取得该不动产时系出于善意,则取得该不动产的所有权,不动产原所有人不得要求受让人返还原物。善意取得制度在不动产领域的运用,能较好地保障善意第三人的合法权益,当所有权与交易安全发生冲突时,能够在二者之间找到恰当的平衡点。 善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则,涉及民法所有权保护与交易安全之衡量与价值问题,为近代以来大陆法系和英美法系民法一项十分重要的法律制度。善意取得适用于动产领域历来没有争议,但是否适用于不动产领域,各国立法规定不一,学界亦存不同见解。本文试图通过对善意取得制度的历史渊源、立法比较、立法合理性等诸方面的研究,寻求在不动产领域建立善意取得制度的理论、价值和实践基础。同时通过以我国《物权法》106条的规定为基点对不动产善意取得的构成要件、法律救济、法律后果的分析,探讨物权法中不动产善意取得制度的缺陷及完善。问题十：不动产的善意取得构成要件 要件如下：1、受让的不动产进行了合法有效的登记。
2、出卖人是在合法占有不动产情况下，进行了无权处分。
3、买受人取得不动产是善意的。
4、买受人以合理的市场价格取得，也就是说不能是受赠的，或者是低价买入的。
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